SCPI ou foncière cotée : la réponse courte
En 2026, les SCPI rapportent un peu plus (4,91 % distribués en 2025, selon l'ASPIM) que les foncières françaises cotées (4 % de rendement moyen au premier semestre 2026). Mais les foncières se négocient avec une décote de 30,9 % sur la valeur de leurs immeubles, sans frais d'entrée, et leur fiscalité pèse moins dès une TMI de 30 %.
Les deux placements achètent les mêmes immeubles de bureaux, de commerces ou d'entrepôts, loués aux mêmes entreprises. Ce qui les sépare, c'est le prix d'entrée, la liquidité, la volatilité et l'impôt. Une SCPI s'achète au prix fixé par sa société de gestion, frais de souscription compris, et se revend parfois difficilement. Une foncière cotée s'achète et se revend en Bourse en quelques secondes, mais son cours peut perdre un tiers en un an. Ce comparatif chiffre chacun de ces écarts avec les données publiées entre février et octobre 2026, puis donne un verdict par profil.
SCPI, SIIC, ETF immobilier : trois façons d'acheter des murs
Avant de comparer, il faut savoir ce que l'on achète. Les trois véhicules suivants donnent accès à l'immobilier d'entreprise sans gérer de locataire :
- La SCPI (société civile de placement immobilier) n'est pas cotée. Vous souscrivez des parts auprès de la société de gestion, qui achète et loue des immeubles, puis vous reverse les loyers. Le marché pesait 86 milliards d'euros de capitalisation au 30 juin 2026.
- La foncière cotée est une société de Bourse dont le métier est de posséder et louer de l'immobilier. En France, la plupart ont le statut de SIIC (société d'investissement immobilier cotée) : elles ne paient pas d'impôt sur les sociétés sur leurs loyers, mais doivent redistribuer 95 % de leurs bénéfices locatifs, 70 % de leurs plus-values de cession dans les deux ans et 100 % des dividendes de leurs filiales. Exemples : Klépierre, Gecina, Covivio, Icade, Unibail-Rodamco-Westfield.
- L'ETF immobilier est un fonds indiciel coté qui détient un panier de foncières : une centaine de sociétés européennes pour l'indice FTSE EPRA Nareit Developed Europe, avec le Royaume-Uni (31,6 %), la France (15,4 %), la Suisse (13,5 %) et la Suède (12,6 %) en tête au 30 septembre 2026.
La foncière et l'ETF relèvent donc des actions : vous achetez une part d'entreprise dont le cours reflète, avec un temps d'avance, la valeur des immeubles et le niveau des taux d'intérêt. La SCPI, elle, ne bouge qu'au rythme des expertises annuelles et des décisions de sa société de gestion.
Le comparatif en un tableau
Le tableau rassemble les chiffres clés publiés par l'ASPIM et l'IEIF (SCPI), le panel de foncières françaises de Forvis Mazars et l'IEIF (foncières), et les fiches des émetteurs (ETF). Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
| Critère | SCPI en direct | Foncière cotée (SIIC) | ETF immobilier européen |
|---|---|---|---|
| Rendement distribué | 4,91 % en 2025, 2,30 % au 1er semestre 2026 | 4 % en moyenne pondérée (5 % en moyenne simple) au 1er semestre 2026 | 2,80 % sur 12 mois pour un ETF distribuant (juillet 2026) |
| Frais d'entrée | 5 à 12 % du montant souscrit | Courtage seul | Courtage seul |
| Frais courants | 8 à 10 % des loyers en frais de gestion | Inclus dans les comptes de la société | 0,33 % à 0,40 % par an |
| Prix par rapport aux immeubles | Proche de la valeur expertisée, plus les frais | Décote moyenne de 30,9 % en Europe et de 28,2 % en France (juin 2026) | Même décote que les foncières détenues |
| Liquidité | 1,9 milliard d'euros de parts en attente au 30 juin 2026 | Quotidienne, en Bourse | Quotidienne, en Bourse |
| Pire année récente | −3,45 % de prix de part moyen en 2025, −33 % pour les SCPI à capital fixe au 1er semestre 2026 | Variable selon la société | −37 % en 2022 |
| Éligible au PEA | Non | Non (SIIC exclues depuis le 21 octobre 2011) | Un seul ETF, synthétique |
| Fiscalité des revenus (TMI 30 %) | 47,2 % (revenus fonciers et 17,2 % de prélèvements sociaux) | 31,4 % de flat tax sur un compte-titres | Rien dans le PEA avant retrait ; 18,6 % sur les gains après 5 ans |
Deux chiffres méritent une lecture attentive. Le taux de distribution des SCPI se calcule sur le prix de souscription, frais d'entrée compris : sur 10 000 € versés, environ 9 000 € travaillent réellement dans l'immobilier lorsque la commission atteint 10 %. Le rendement des foncières, lui, se calcule sur un cours de Bourse déjà décoté.
La décote de 30,9 % : acheter des immeubles à 69 centimes l'euro
Chaque semestre, une foncière publie son actif net réévalué (ANR) : la valeur de ses immeubles, estimée par des experts indépendants, moins sa dette, ramenée à une action. Selon l'IEIF, les foncières européennes cotaient en moyenne 30,9 % sous leur ANR fin juin 2026, contre 33,5 % fin mars ; l'écart atteignait 28,2 % en France. Concrètement, 1 000 € investis en Bourse achètent environ 1 447 € d'immeubles nets de dette. Certaines décotes sont bien plus profondes : dans le panel publié par Forvis Mazars en septembre 2026, Icade cotait 19,2 € pour un ANR de 49,6 € par action, soit près de 60 % de décote.
La décote n'est pas un cadeau gratuit. Elle traduit la méfiance du marché envers des expertises jugées trop optimistes, surtout dans les bureaux, et le coût de la dette : le panel de Forvis Mazars affiche un ratio d'endettement (LTV) moyen de 37,1 % et un coût moyen de la dette passé de 1,9 % à 2,1 % en un an. Mais elle joue aussi dans les deux sens. Si la décote européenne revenait de 30,9 % à 15 %, le cours progresserait de 23 % à valeur d'immeubles inchangée.
L'essentiel : en SCPI, vous achetez les immeubles à leur valeur d'expertise, plus 5 à 12 % de frais. En foncière cotée, vous les achetez avec 30 % de rabais, mais le marché peut encore creuser ce rabais si les taux remontent. La décote rémunère le risque de cotation.
Liquidité : 1,9 milliard d'euros de parts SCPI qui attendent un acheteur
La faiblesse des SCPI s'est révélée depuis 2023 : quand trop d'associés veulent sortir en même temps, les parts restent bloquées. Au 31 décembre 2025, 2,8 milliards d'euros de parts attendaient un acheteur, soit 3,1 % de la capitalisation du marché, et quinze SCPI gérées par sept sociétés concentraient environ les trois quarts de ce stock. Au 30 juin 2026, le chiffre est retombé à 1,9 milliard d'euros (2,2 % de la capitalisation), mais l'ASPIM prévient que cette baisse vient « intégralement » des onze SCPI qui ont suspendu la variabilité de leur capital et basculé sur un marché secondaire, où les parts se revendent au prix constaté. Pour les SCPI restées à capital variable, les parts en attente ont continué d'augmenter d'environ 330 millions d'euros sur le semestre.
Ce basculement a un prix : pour les SCPI à capital fixe, le prix moyen fixé par confrontation des ordres a chuté de 33 % au premier semestre 2026. Une foncière ou un ETF se revend, lui, à tout moment de la séance, au cours du jour. La différence est simple : en Bourse, vous connaissez toujours le prix de sortie, mais il peut être mauvais ; en SCPI, le prix affiché est stable, mais il n'existe pas toujours d'acheteur.
Volatilité : −37 % en 2022 pour l'immobilier coté
La cotation a un coût émotionnel. L'ETF Amundi PEA Immobilier Europe, qui suit l'indice FTSE EPRA Nareit Developed Europe, a perdu 37,03 % en 2022, l'année de la remontée brutale des taux. Il a regagné 16,12 % en 2023, perdu 3,82 % en 2024, gagné 5,54 % en 2025, et recule de 6,58 % entre le 1er janvier et le 30 septembre 2026. Sur cinq ans glissants à fin septembre 2026, la performance reste négative (−25,25 %), et la volatilité annuelle ressort à 17,7 %.
Les SCPI n'ont pas échappé à la correction, elles l'ont étalée. Leur prix moyen a reculé de 3,45 % en 2025, et leur performance globale annuelle (dividendes plus variation du prix) s'est limitée à 1,46 %, avec de fortes disparités : +6,3 % pour les SCPI diversifiées, −4,5 % pour les SCPI résidentielles. Sur 10 000 € placés fin 2021, un épargnant en ETF a vu son capital tomber à environ 6 300 € un an plus tard ; un épargnant en SCPI a vu une baisse plus faible et plus lente, mais parfois sans pouvoir sortir.
Fiscalité 2026 : 47,2 % sur les loyers de SCPI, 31,4 % sur les dividendes de foncières
C'est souvent l'écart décisif. Les revenus d'une SCPI détenue en direct sont des revenus fonciers : ils s'ajoutent à vos revenus au barème et supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, un taux maintenu en 2026 pour l'immobilier. Les dividendes d'une foncière détenue sur un compte-titres subissent la flat tax de 31,4 % (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux). Selon l'enveloppe, la facture change du tout au tout :
- SCPI en direct : TMI plus 17,2 %, soit 28,2 % à une TMI de 11 %, 47,2 % à 30 % et 58,2 % à 41 %. Les SCPI investies à l'étranger font exception, expliqué dans notre article sur la fiscalité des SCPI européennes.
- Foncières sur compte-titres : 31,4 %, quelle que soit votre TMI. L'option pour le barème n'aide guère : les dividendes prélevés sur les bénéfices exonérés d'une SIIC n'ouvrent pas droit à l'abattement de 40 %.
- ETF immobilier dans un PEA : aucun impôt tant que l'argent reste dans le plan ; après cinq ans, seuls 18,6 % de prélèvements sociaux s'appliquent aux gains.
- SCPI ou ETF en assurance-vie : imposition au seul rachat, avec 17,2 % de prélèvements sociaux et l'abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple) après huit ans, mais des frais de contrat en plus.
Pour un contribuable à 30 % de TMI, 100 € de loyers de SCPI laissent 52,80 € ; 100 € de dividendes de foncière en laissent 68,60 €. À une TMI de 11 %, l'écart s'inverse légèrement : 71,80 € pour la SCPI contre 68,60 € pour la foncière.
Peut-on mettre de l'immobilier coté dans un PEA ?
Pas en direct. L'article L221-31 du code monétaire et financier exclut du PEA les actions de SIIC et des foncières européennes comparables : aucune nouvelle action de Klépierre ou de Gecina ne peut y entrer depuis le 21 octobre 2011. Il reste une porte dérobée : l'Amundi PEA Immobilier Europe (FTSE EPRA/NAREIT), code ISIN FR0011869304. Cet ETF capitalisant détient un panier d'actions européennes éligibles et échange leur performance contre celle de l'indice immobilier grâce à un contrat de swap. Ses frais courants sont de 0,40 % par an et il colle à son indice (−0,24 point d'écart de performance sur un an à fin septembre 2026).
Deux limites cependant. Son encours ne dépassait pas 25,6 millions d'euros au 30 septembre 2026 : un ETF de cette taille peut un jour être fermé ou fusionné, ce qui forcerait une vente. Et son indice compte 31,6 % de foncières britanniques, sans couverture du risque de change. Pour comprendre les règles de fonctionnement du plan, de la fiscalité à 18,6 % jusqu'aux retraits, consultez notre guide complet du PEA. Hors PEA, sur un compte-titres ou en assurance-vie, l'offre est plus large : l'iShares European Property Yield (distribuant, 0,40 %) ou le Xtrackers FTSE Developed Europe Real Estate (capitalisant, 0,33 %).
10 000 € sur 10 ans : le calcul net selon le support
Pour isoler l'effet des frais et de la fiscalité, prenons une hypothèse identique pour tous : des prix d'immeubles stables pendant dix ans, et les rendements moyens observés en 2025-2026. Voici le déroulé pour la SCPI à une TMI de 30 % :
- Souscription : 10 000 €, dont 10 % de frais d'entrée ; la valeur de retrait des parts est de 9 000 €.
- Revenus : 4,91 % de 10 000 €, soit 491 € par an avant impôt.
- Impôt : 47,2 %, soit 232 € ; il reste 259 € nets par an, 2 592 € sur dix ans.
- Sortie : 9 000 € de parts revendues, plus 2 592 € de revenus nets, soit 11 592 € au total.
| Support (hypothèse de revenu) | Frais d'entrée | Fiscalité des revenus | Total au bout de 10 ans |
|---|---|---|---|
| SCPI en direct, TMI 11 % (4,91 %) | 10 % | 28,2 % | 12 525 € |
| SCPI en direct, TMI 30 % (4,91 %) | 10 % | 47,2 % | 11 592 € |
| SCPI en direct, TMI 41 % (4,91 %) | 10 % | 58,2 % | 11 052 € |
| Foncières françaises sur compte-titres (4 %) | Courtage seul | 31,4 % | 12 744 € |
| ETF immobilier en PEA, dividendes réinvestis (2,80 % net de frais) | Courtage seul | 18,6 % sur les gains à la sortie | 12 589 € |
À prix constants, la SCPI ne rattrape les supports cotés qu'à une TMI de 11 %. Dès 30 %, l'écart dépasse 1 000 € sur 10 000 €, avant même de compter la décote. Ce calcul ignore volontairement le risque : un krach comme celui de 2022 ferait perdre au support coté ce que la SCPI aurait mis des années à perdre. Pour tester d'autres rendements ou d'autres durées, le simulateur d'intérêts composés projette un capital avec ou sans réinvestissement des revenus.
SCPI ou foncières cotées : le verdict selon votre profil
Aucun des deux supports ne domine sur tous les critères. Le choix dépend de votre tranche d'imposition, de votre horizon et de votre tolérance aux variations de cours :
- TMI de 0 ou 11 %, besoin d'un revenu régulier, horizon de 10 ans ou plus : la SCPI garde l'avantage, de préférence diversifiée ou investie hors de France, et achetée sans crédit. Vérifiez son stock de parts en attente avant de souscrire.
- TMI de 30 % ou plus, épargne de long terme : l'ETF immobilier dans le PEA, ou des foncières en assurance-vie, coûtent nettement moins d'impôt. Gardez-en une poche limitée : c'est un secteur d'actions très sensible aux taux.
- Vous voulez jouer la décote : quelques foncières françaises sur compte-titres, en acceptant 31,4 % de flat tax et des écarts de cours de 30 % ou plus.
- Vous aurez besoin de l'argent dans moins de 5 ans : ni l'un ni l'autre. Les frais d'entrée de la SCPI et la volatilité des foncières exigent du temps.
Si vous hésitez encore entre la pierre papier et un logement acheté en direct, notre comparatif SCPI ou immobilier locatif en direct chiffre l'effet du crédit, qui change le verdict pour un investisseur qui peut emprunter.
L'essentiel : la SCPI vend de la stabilité apparente et un revenu régulier, et vous la payez en frais d'entrée, en impôt et en liquidité. La foncière cotée vend de la liquidité et un rabais de 30 %, et vous la payez en volatilité. Au-delà de 11 % de TMI, le coté l'emporte en net, à condition de pouvoir encaisser une baisse de 37 % sans vendre.
Note éditoriale et sources
Article éditorial à visée informative, ne constitue pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; les simulations supposent des prix stables et des rendements constants, ce qui ne se produira pas. Sources : ASPIM et IEIF, fonds immobiliers grand public en 2025 (février 2026) ; ASPIM et IEIF, premier semestre 2026 (5 août 2026) ; fiche mensuelle Amundi PEA Immobilier Europe au 30 septembre 2026 ; foncières cotées au premier semestre 2026, données IEIF et Forvis Mazars (Pierre Papier) ; AMF, investir dans une SCPI : ce qu'il faut savoir ; BOFiP, obligations de distribution des SIIC ; BOFiP, titres éligibles au PEA ; iShares European Property Yield UCITS ETF (justETF) ; article L136-8 du code de la sécurité sociale (Légifrance).