IR ou IS : un choix qui engage la SCI pour des décennies

Créer une SCI familiale pour un bien locatif est simple. Le vrai choix vient après : laisser la société à l'impôt sur le revenu (IR), son régime par défaut, ou opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Il change la fiscalité des loyers, de la revente et de la transmission, et l'option pour l'IS devient définitive au bout de cinq exercices.

« L'IS, c'est moins d'impôt » : vrai pendant la détention, souvent faux à la revente. On déroule ici les deux régimes selon les règles 2026, dont les prélèvements sociaux à deux étages : 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières, 18,6 % sur les dividendes. Puis on les applique à un bien de 300 000 € revendu après 15 ans.

L'essentiel : à l'IS, l'amortissement du bâti efface l'essentiel de l'impôt annuel. Mais la plus-value est calculée sur une valeur comptable réduite par ces amortissements, sans abattement pour durée de détention. L'IS est un report d'impôt. Il devient une vraie économie seulement si l'argent reste dans la société.

La SCI à l'IR : la transparence fiscale, avec ses limites

Par défaut, une SCI qui loue nu est dite « translucide » : elle ne paie pas d'impôt elle-même. Elle dépose une déclaration 2072 et chaque associé reporte sa quote-part en revenus fonciers sur sa 2042. Ce revenu est imposé au barème, donc à votre tranche marginale d'imposition (TMI), plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La hausse à 18,6 % décidée par la LFSS 2026 ne s'applique pas aux revenus fonciers. À une TMI de 30 %, chaque euro de loyer net coûte donc 47,2 centimes d'impôt.

Le résultat se calcule au régime réel : loyers moins intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion et travaux d'entretien ou d'amélioration. Le bien lui-même ne s'amortit pas. Quand les charges dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt. La loi de finances pour 2026 a prolongé jusqu'aux dépenses payées fin 2027 le plafond relevé à 21 400 € pour une rénovation énergétique qui sort un logement des classes E, F ou G.

Le micro-foncier et son abattement de 30 % ne sont pas totalement exclus, mais l'exception est étroite. Selon le BOFiP, un associé de SCI y a droit seulement s'il détient aussi en direct au moins un logement loué nu, et si ses revenus fonciers bruts totaux ne dépassent pas 15 000 €. Celui qui ne détient que des parts de SCI passe obligatoirement au réel.

Dernier atout propre à 2026 : le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), créé par la loi de finances pour 2026. Il autorise un amortissement dans les revenus fonciers et reste ouvert aux sociétés non soumises à l'IS, à condition que les associés conservent leurs parts pendant toute la durée de location. Nous en détaillons les taux et les conditions dans notre guide du statut du bailleur privé. Une SCI à l'IS n'y a pas accès.

La SCI à l'IS : un impôt de société, et l'amortissement en plus

En optant pour l'IS (article 206-3 du CGI), la SCI devient un contribuable distinct. Son bénéfice est imposé à 15 % jusqu'à 42 500 €, puis à 25 % au-delà. Le taux réduit suppose un chiffre d'affaires inférieur à 10 M€ et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Le relèvement du seuil à 100 000 €, voté par les députés, n'a pas été retenu : il reste à 42 500 € en 2026.

Surtout, la SCI à l'IS amortit le bâti : chaque année, une fraction du prix de la construction devient une charge déductible. Le terrain ne s'amortit pas, d'où l'importance de la ventilation, souvent entre 10 % et 25 % du prix selon la localisation. Selon la méthode par composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements), l'amortissement annuel représente en général 2 % à 4 % de la valeur du bâti. Contrairement au LMNP, ces amortissements peuvent créer un déficit, reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs.

Résultat : sur un bien loué à 4 à 6 % brut, le bénéfice imposable est souvent proche de zéro les premières années. L'impôt n'est pas supprimé pour autant : il est reporté à la revente.

Récupérer l'argent d'une SCI à l'IS : dividendes à 31,4 % ou compte courant

Les loyers d'une SCI à l'IS appartiennent à la société. Pour les percevoir, il faut distribuer des dividendes, revenus de capitaux mobiliers. Depuis la LFSS 2026, ils supportent 18,6 % de prélèvements sociaux. Avec le prélèvement forfaitaire unique (PFU), cela fait 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. L'option globale pour le barème reste possible, avec un abattement de 40 % sur les dividendes. Elle devient intéressante surtout pour les foyers à TMI de 0 % ou 11 %.

Il y a deux limites pratiques. D'abord, on ne distribue que du bénéfice comptable : si l'amortissement ramène le résultat à zéro, il n'y a pas de dividende possible, même avec de la trésorerie. Ensuite, le principal moyen de sortir de l'argent sans impôt est le remboursement du compte courant d'associé. Si vous avez financé l'achat en prêtant à la SCI, elle vous rembourse au fil des loyers, sans impôt : c'est votre propre capital.

L'essentiel : la SCI à l'IS convient à ceux qui n'ont pas besoin des loyers ou qui ont financé le bien en compte courant. Si vous comptez vivre des revenus locatifs, la double imposition (IS puis 31,4 %) réduit fortement l'avantage.

SCI IR vs SCI IS : le tableau comparatif 2026

  SCI à l'IR (par défaut) SCI à l'IS (sur option)
Qui paie l'impôt Chaque associé, sur sa quote-part La société
Taux sur les loyers nets TMI (0 à 45 %) + 17,2 % de PS 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %
Amortissement du bâti Non (sauf statut du bailleur privé, sous conditions) Oui, par composants, terrain exclu
Déficit Imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an Reportable sur les bénéfices futurs de la SCI
Sortie des revenus Aucune fiscalité supplémentaire Dividendes : PFU 31,4 % (ou barème après abattement de 40 %)
Plus-value de cession Régime des particuliers : 19 % + 17,2 %, abattements pour durée, exonération à 22 et 30 ans Prix de vente moins valeur nette comptable, imposé à l'IS, sans abattement
Location meublée Tolérée jusqu'à 10 % des recettes (au-delà, passage forcé à l'IS) Possible
Comptabilité Simple (recettes/dépenses) + déclaration 2072 Commerciale complète, bilan, liasse 2065
Réversibilité Option IS possible à tout moment Renonciation possible jusqu'au 5e exercice, puis irrévocable

Le tableau fait apparaître deux logiques. L'IR est coûteux pendant la détention pour les TMI élevées, mais sa sortie est favorable grâce aux abattements. L'IS est léger pendant la détention, mais sa sortie coûte cher. Trois critères tranchent : horizon, besoin de revenus, projet pour le bien.

Exemple chiffré : l'impôt annuel sur un bien de 300 000 €

Prenons un appartement acheté par une SCI familiale 300 000 € frais inclus (280 000 € de prix et 20 000 € de frais de notaire), dont 15 % de terrain (45 000 €). Il est loué nu 15 000 € par an. Les charges (taxe foncière, assurance PNO, entretien) atteignent 2 500 €, et les intérêts d'emprunt 3 000 € par an, lissés sur la période pour simplifier. Les associés sont dans la tranche à 30 %. Les frais de fonctionnement sont estimés à 300 € par an à l'IR et à 1 500 € par an à l'IS, où un expert-comptable est quasi indispensable.

À l'IR, pas à pas :

  1. Revenu foncier net : 15 000 − 2 500 − 3 000 − 300 = 9 200 €.
  2. Impôt sur le revenu à 30 % : 9 200 × 30 % = 2 760 €.
  3. Prélèvements sociaux à 17,2 % : 9 200 × 17,2 % = 1 582,40 €.
  4. Total : 4 342,40 € par an, payés par les associés. Il reste 4 857,60 € de trésorerie avant remboursement du capital emprunté.

À l'IS, pas à pas :

  1. Amortissement du bâti (255 000 €) : hypothèse prudente sur 40 ans, soit 6 375 € par an.
  2. Résultat imposable : 15 000 − 2 500 − 3 000 − 1 500 − 6 375 = 1 625 €.
  3. IS à 15 % : 1 625 × 15 % = 243,75 €. Bénéfice net : 1 381,25 €.
  4. Si ce bénéfice est distribué, PFU à 31,4 % : 433,71 €. Total : 677,46 € par an.
  5. La SCI conserve 7 756,25 € de trésorerie avant remboursement du capital emprunté. Au-delà du dividende, elle ne sort sans impôt que par remboursement du compte courant.

L'écart est d'environ 3 665 € par an en faveur de l'IS, même en distribuant tout le bénéfice. Sur 15 ans, cela représente 65 136 € d'impôt à l'IR contre 10 162 € à l'IS, dividendes compris. Mais le calcul n'est pas fini avant la revente. Pour connaître votre TMI, utilisez notre simulateur d'impôt sur le revenu.

La revente après 15 ans : le moment où l'IS rend la monnaie

Supposons une revente à 390 000 € après 15 ans de détention, soit +30 % (environ 1,8 % par an).

À l'IR, on applique le régime des plus-values des particuliers (article 150 U du CGI), comme pour un bien détenu en direct. Le prix d'acquisition est majoré du plus élevé des deux montants suivants : les frais réels (20 000 €) ou le forfait de 7,5 % (21 000 €). On y ajoute le forfait travaux de 15 % (42 000 €), ouvert après cinq ans de détention. Cela donne 343 000 €, et donc une plus-value brute de 47 000 €. Après 15 ans, l'abattement atteint 60 % pour l'impôt (6 % par an de la 6e à la 15e année) et 16,5 % pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an).

  • Impôt : 47 000 × 40 % = 18 800 € imposables à 19 %, soit 3 572 €.
  • Prélèvements sociaux : 47 000 × 83,5 % = 39 245 € à 17,2 %, soit 6 750,14 €.
  • Total : 10 322,14 €, sans surtaxe car la plus-value imposable reste sous 50 000 €.

À l'IS, la plus-value est professionnelle : prix de vente moins valeur nette comptable. En 15 ans, 95 625 € d'amortissements ont été déduits, donc la valeur comptable est tombée à 204 375 €. La plus-value atteint 185 625 €, près de quatre fois plus qu'à l'IR, et aucun abattement pour durée ne s'applique.

  • IS : 42 500 × 15 % + 143 125 × 25 % = 42 156,25 €.
  • Si le solde (143 468,75 €) est distribué, PFU à 31,4 % : 45 049,19 €.
  • Total en cas de distribution : 87 205,44 €, soit 47 % de la plus-value comptable.

Au total sur 15 ans (loyers et revente), l'IR coûte 75 458 €. L'IS coûte 45 813 € si tout reste dans la SCI, mais 97 367 € si tous les bénéfices et la plus-value sont distribués. L'IS gagne tant que l'argent reste capitalisé dans la société, et perd dès qu'on veut toucher les fruits. Plus la détention s'allonge, plus l'IR reprend l'avantage : exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans, quand la plus-value IS grossit avec les amortissements.

L'essentiel : les 3 665 € économisés chaque année à l'IS se reprennent en grande partie à la revente, car l'amortissement déduit hier augmente la plus-value taxée demain. Sur 15 ans avec distribution complète, l'IS coûte environ 21 900 € de plus que l'IR dans notre exemple.

La réintégration des amortissements dans la plus-value des LMNP (loi de finances pour 2025) ne concerne pas la SCI à l'IS, déjà taxée sur sa valeur nette comptable.

Location meublée : l'IS devient obligatoire, pas optionnel

La location meublée est une activité commerciale. Une SCI qui la pratique de façon habituelle bascule de plein droit à l'IS (article 206-2 du CGI). L'administration tolère un maintien à l'IR tant que les recettes commerciales ne dépassent pas 10 % des recettes totales hors taxes, en moyenne sur l'année en cours et les trois précédentes (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320 et 330).

Une SCI à l'IS peut louer meublé librement. Il faut alors intégrer la cotisation foncière des entreprises (CFE), due pour la location meublée, avec une exonération lorsque les recettes restent sous 5 000 € par an. La location nue de logements, elle, se situe hors du champ de la CFE quel que soit le régime, tant qu'elle relève de la gestion d'un patrimoine privé.

Une option presque irréversible : la fenêtre des 5 exercices

Depuis la loi de finances pour 2019, l'article 239 du CGI permet d'y renoncer jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée. La renonciation doit être notifiée au service des impôts avant la fin du mois qui précède la date limite de versement du premier acompte d'IS de l'exercice concerné. Passé ce délai, l'option devient définitive.

Revenir en arrière a un prix. Une société qui renonce à l'IS ne peut plus jamais y opter à nouveau. Surtout, le changement de régime produit en principe les effets d'une cessation d'entreprise : les bénéfices non encore taxés et les plus-values latentes deviennent imposables. L'article 221 bis du CGI peut atténuer cette imposition si les écritures comptables restent inchangées. En pratique :

  • Choisir l'IS « pour essayer » est une fausse bonne idée : le retour à l'IR n'est pas neutre, même dans la fenêtre des cinq ans.
  • Passer de l'IR à l'IS en cours de vie est possible à tout moment, mais c'est aussi un changement de régime fiscal qui produit des effets à valider avec un expert-comptable.
  • Une SCI déjà à l'IS depuis plus de cinq exercices y reste. Pour en sortir, il faut vendre le bien ou dissoudre la société, avec les impositions correspondantes.

Transmission et donation de parts : ce qui change entre IR et IS

La SCI sert souvent à transmettre progressivement : on donne des parts, pas un appartement indivisible. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € par enfant tous les 15 ans en franchise de droits. Les parts valent l'actif net (bien moins dettes, dont l'emprunt restant dû), dans les deux régimes, et donner la seule nue-propriété réduit encore l'assiette taxable.

La différence tient à la fiscalité latente. À l'IS, la plus-value accumulée par les amortissements reste logée dans la société. Ni une donation ni un décès ne la purgent : les enfants hériteront d'un bien qui, revendu, sera taxé sur une valeur comptable très basse. La déduction de cet impôt latent dans la valeur des parts est discutée : à valider avec le notaire. À l'IR, les abattements pour durée de détention continuent de courir depuis l'acquisition par la SCI.

Frais de fonctionnement : ce que coûte vraiment chaque régime

Une SCI à l'IR se gère seul : un suivi des recettes et dépenses et la déclaration 2072. Le coût se limite souvent à quelques centaines d'euros par an. Une SCI à l'IS doit tenir une comptabilité commerciale complète (bilan, compte de résultat, tableau des amortissements par composant) et déposer une liasse fiscale 2065. En pratique, il faut un expert-comptable : prévoyez en général 1 000 à 2 000 € HT par an pour une SCI simple, selon les cabinets.

Sur un petit bien, ces honoraires peuvent absorber tout l'avantage de l'IS. Dans notre exemple, les 1 200 € de frais supplémentaires sont couverts par l'économie annuelle de 3 665 €. Sur un studio loué 6 000 € par an avec un associé à TMI de 11 %, ils ne le seraient pas. Pour l'arbitrage en amont, voir notre comparatif résidence principale ou investissement locatif pose les bases de cet arbitrage.

Le verdict par profil : IR ou IS ?

  • Vous visez une détention longue (plus de 20 ans) ou une transmission du bien : l'IR. Les abattements pour durée de détention rendent la plus-value quasi nulle, alors qu'à l'IS elle ne fait que grossir.
  • Vous avez besoin des loyers pour vivre (retraite, complément de revenus) : plutôt l'IR, surtout si votre TMI est à 11 % ou 30 %.
  • Vous êtes à TMI de 41 % ou 45 % et réinvestissez tout (remboursement du crédit, nouvelles acquisitions dans la SCI) : l'IS. L'impôt à 15 % sur un résultat amorti libère de la trésorerie pour investir.
  • Vous prévoyez de louer meublé : l'IS, qui est de toute façon imposé au-delà de 10 % de recettes meublées.
  • Vous prévoyez des travaux lourds sur un bien ancien : plutôt l'IR les premières années, car le déficit foncier s'impute sur vos autres revenus, alors qu'à l'IS il reste dans la société.
  • Vous visez un achat-revente à moins de 10 ans : les deux se discutent. Peu d'abattements à l'IR, peu d'amortissements à l'IS.

Dans tous les cas, faites le calcul complet, loyers et revente, avant d'opter. Une fois les cinq exercices passés, l'IS est définitif.

Avertissement et sources

Article éditorial à visée informative, ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal personnalisé. Les calculs reposent sur des hypothèses simplifiées (loyers, charges et intérêts constants, amortissement linéaire du bâti sur 40 ans, TMI de 30 % stable, CSG déductible non prise en compte) et sur les règles en vigueur au 23 septembre 2026. Le choix du régime fiscal d'une SCI et toute renonciation à l'option pour l'IS doivent être validés avec un expert-comptable ou un notaire.