PLF 2027 : l'article 7 met un plafond sur l'amortissement en LMNP

Le projet de loi de finances pour 2027, présenté en Conseil des ministres le 1er octobre 2026 et déposé à l'Assemblée nationale sous le n° 3210, contient une mesure que les loueurs en meublé redoutaient : son article 7 plafonne l'amortissement des logements loués en LMNP au régime réel. Jusqu'ici, la déduction du bâti, calculée composant par composant, n'avait pas de plafond chiffré. Le texte la limiterait à 2,5 % par an, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal.

Pour les meublés de tourisme, ce serait 1,5 % et 5 000 €. S'y ajoutent la fin du report des amortissements non déduits et un stock rationné pendant dix ans. Objectif affiché : rapprocher le meublé de la location nue.

L'essentiel : rien n'est voté. Le texte doit encore passer l'Assemblée (vote de la première partie prévu le 20 octobre) puis le Sénat. S'il est adopté tel quel, il s'appliquerait aux exercices clos à partir du 1er janvier 2027, donc aux loyers 2027 déclarés au printemps 2028. Vos revenus 2026 ne sont pas concernés.

Le texte déposé, point par point

L'article 7, dans sa version déposée, modifie l'article 39 C du code général des impôts :

  • Plafond de taux : « l'amortissement de ces locaux est admis en déduction dans la limite du taux de 2,5 % ». La base est la valeur amortissable du logement, terrain exclu.
  • Plafond en euros : 7 000 € par an et par foyer fiscal, tous meublés confondus. Un couple qui détient trois appartements partage donc un seul plafond.
  • Meublés de tourisme (au sens du code du tourisme) : 1,5 % et 5 000 € par an et par foyer.
  • Fin du report : pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, l'amortissement qui n'a pas pu être déduit est perdu. Cela vaut pour la part au-dessus du plafond, mais aussi, selon la lettre du texte, pour la part qui dépasse le bénéfice de l'année (en LMNP, l'amortissement ne peut pas créer de déficit).
  • Stock au 31/12/2026 : les amortissements déjà reportés restent déductibles de 2027 au 31 décembre 2036, mais dans la limite de la moitié du résultat qui reste après l'amortissement de l'année.
  • Exclusions : résidences pour étudiants, jeunes de moins de 30 ans en formation ou personnes de plus de 65 ans, EHPAD, résidences services seniors ou handicapés agréées, unités de soins de longue durée.

Point à surveiller : le texte vise « l'amortissement de ces locaux ». Le mobilier n'est donc pas visé par sa lettre, même si certaines analyses l'englobent. La version votée tranchera.

Exemple : un T2 meublé acheté 200 000 €, avant et après

Prenons un T2 loué à l'année, acheté 200 000 € frais compris, dont 15 % de terrain non amortissable. Le foyer est dans la tranche à 30 % et les bénéfices LMNP supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 48,6 % au total sur chaque euro imposable. Hypothèse : l'amortissement par composants donne aujourd'hui environ 3,5 % par an sur le bâti (souvent 3 à 4 %).

  1. Loyers : 900 € par mois, soit 10 800 € par an.
  2. Charges : taxe foncière, copropriété, assurance, CFE et comptable, 2 700 € ; intérêts d'emprunt, 2 100 €. Résultat avant amortissement : 10 800 − 2 700 − 2 100 = 6 000 €.
  3. Base amortissable : 200 000 € − 30 000 € de terrain = 170 000 € de bâti, plus 7 000 € de meubles amortis sur 7 ans (1 000 € par an).
  4. Aujourd'hui : 170 000 × 3,5 % = 5 950 € + 1 000 € de mobilier = 6 950 €. On ne peut en déduire que 6 000 € (pas de déficit) : bénéfice imposable 0 €, et 950 € mis en report sans limite de durée.
  5. Avec le PLF 2027 : 170 000 × 2,5 % = 4 250 € (sous les 7 000 €) + 1 000 € = 5 250 €. Bénéfice imposable : 6 000 − 5 250 = 750 €.
  6. Impôt : 750 × 30 % = 225 € d'impôt sur le revenu + 750 × 18,6 % = 139,50 € de prélèvements sociaux, soit 364,50 € par an, contre 0 € aujourd'hui.

L'écart grandit quand le crédit est remboursé. Sans intérêts, le résultat avant amortissement passe à 8 100 €. Aujourd'hui : 8 100 − 6 950 = 1 150 € imposables, soit 558,90 € d'impôt. Demain : 8 100 − 5 250 = 2 850 €, soit 1 385,10 €. Le surcoût atteint alors 826,20 € par an. En comparaison, le micro-BIC (abattement de 50 %) taxerait 5 400 €, soit 2 624,40 € : même raboté, le réel reste nettement gagnant.

À l'inverse, avec 5 000 € d'intérêts, le résultat avant amortissement tombe à 3 100 €. Aujourd'hui, les 3 850 € non déduits seraient reportés ; demain, les 2 150 € non déduits seraient perdus.

Avant/après : le surcoût selon votre profil

Mêmes hypothèses, cinq situations types, montants annuels hors revente :

Profil Imposable aujourd'hui Imposable PLF 2027 Impôt + PS en plus
T2 à 200 000 €, crédit en cours (résultat avant amortissement 6 000 €) 0 € 750 € +364,50 €
Même T2, crédit soldé (8 100 €) 1 150 € 2 850 € +826,20 €
Même T2 soldé + 20 000 € d'amortissements en report 0 € (le stock absorbe tout) 1 425 € (stock limité à 50 %) +692,55 €
Trois T2 identiques (510 000 € de bâti, 18 000 € de résultat) 0 € 8 000 € (plafond de 7 000 € atteint) +3 888 €
Studio meublé de tourisme (150 000 € de bâti, 7 000 € de résultat) 950 € 3 950 € (1,5 %) +1 458 €

Sur la durée, avec 20 000 € reportés fin 2026 et 2 850 € de résultat annuel, le bailleur n'impute que 1 425 € par an. Sur 2027-2036, il utilise 14 250 € et perd 5 750 € d'amortissements, pour 6 925,50 € d'impôt cumulé. Avec la règle actuelle, il n'aurait rien payé sur ces dix ans et conserverait encore 8 500 € de report.

L'essentiel : pour un seul meublé à l'année, la facture se chiffre en centaines d'euros par an. Elle devient lourde pour trois profils : plusieurs biens (plafond de 7 000 € par foyer), meublés de tourisme (1,5 %) et bailleurs assis sur un gros stock d'amortissements reportés.

Qui est touché, qui est épargné

Sont visés les loueurs en meublé non professionnels au régime réel. Les plus exposés sont les multipropriétaires : dès 280 000 € de bâti cumulé, le plafond de 7 000 € mord avant le taux de 2,5 %. Les loueurs saisonniers sont doublement visés, après le durcissement du micro-BIC tourisme en 2025.

Restent hors champ : les loueurs au micro-BIC, qui n'amortissent pas (seuil de 83 600 € de loyers en 2026 et abattement de 50 % pour la location à l'année, selon service-public.gouv.fr), les loueurs professionnels (LMP), et les biens situés dans des résidences étudiantes, seniors, EHPAD ou établissements de soins de longue durée. La mesure s'ajoute à la réintégration des amortissements dans la plus-value de revente, en vigueur depuis février 2025, que nous détaillons dans notre article sur la vente d'un LMNP en 2026.

LMNP contre statut Jeanbrun : le rééquilibrage voulu par Bercy

L'exposé des motifs le dit clairement : il s'agit de « pleinement concrétiser l'attractivité » du statut du bailleur privé, dit « Jeanbrun », créé par la loi de finances pour 2026. Ce dispositif, réservé à la location nue sous condition de loyer abordable, permet d'amortir entre 3 et 5,5 % du prix d'acquisition, dans la limite de 12 000 € par an et par foyer.

Le meublé garderait la souplesse du bail et des loyers libres, mais un amortissement plafonné. Le Jeanbrun offre plus d'amortissement et des prélèvements sociaux à 17,2 % sur les revenus fonciers, contre 18,6 % en LMNP, mais il impose des loyers plafonnés et un engagement de location. Il vise surtout les acquisitions neuves ou anciennes avec travaux : transformer un meublé existant en location nue ne donne pas automatiquement accès au dispositif. Le détail est dans notre guide du statut Jeanbrun.

Que faire avant le vote ?

Calendrier publié par l'Assemblée : examen de la première partie du 13 au 19 octobre, vote solennel le 20 octobre, vote de l'ensemble du texte le 17 novembre, puis Sénat. Le délai constitutionnel de 70 jours expire le 17 décembre 2026. Des amendements de suppression ou d'assouplissement sont probables : les chiffres peuvent bouger.

  • Ne pas basculer au micro-BIC dans la précipitation : dans notre exemple, le réel raboté coûte 364,50 € quand le micro-BIC coûterait 2 624,40 €.
  • Faire chiffrer votre stock d'amortissements reportés avec votre comptable. C'est lui qui détermine votre exposition à la règle des 50 %.
  • Vérifier si votre bien relève d'une exclusion : un logement en résidence étudiante ou seniors gérée, ou en EHPAD, garderait l'amortissement actuel.
  • Surveiller les années à faible résultat : avec la fin du report, un amortissement qui dépasse le bénéfice (gros travaux, intérêts élevés) serait perdu. Le calendrier des dépenses devient un vrai levier.
  • Regarder le LMP si vos loyers meublés dépassent 23 000 € et vos autres revenus : le texte ne vise pas les professionnels, mais le statut entraîne des cotisations sociales, comme l'explique notre article sur la bascule LMNP-LMP.
L'essentiel : attendez la version votée avant toute décision lourde (vente, changement de régime). Le seul geste utile dès maintenant : connaître le montant exact de vos amortissements en report au 31 décembre 2026.

Sources

Article éditorial à visée informative publié par NokxiHub, ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal. Les mesures décrites figurent dans un projet de loi non voté, susceptible d'être modifié par le Parlement. Les exemples reposent sur des hypothèses simplifiées (taux d'amortissement actuel, charges, tranche à 30 %, prélèvements sociaux de 18,6 %).