Peut-on emprunter au-delà de 35 % de taux d'endettement ?
Oui : chaque banque peut accorder 20 % de ses crédits immobiliers du trimestre au-delà de 35 % d'endettement ou de 25 ans de durée, dont au moins 14 points réservés aux résidences principales. Au premier trimestre 2026, ces dérogations ont représenté 17,5 % des crédits accordés, selon la Banque de France.
La règle des 35 % n'est donc pas un mur, mais un quota. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) l'a rendue juridiquement contraignante le 1er janvier 2022. Depuis, chaque dossier hors norme consomme une partie d'une enveloppe limitée, que la banque répartit selon sa propre politique écrite. Tout l'enjeu, pour vous, consiste à savoir si votre profil entre dans les cases prioritaires de cette enveloppe, ou à ramener votre dossier sous la barre par des leviers légaux.
Le sujet revient dans l'actualité : début novembre 2026, le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a plaidé pour que les banques « lâchent beaucoup plus » et que le « reste à vivre » soit mieux pris en compte. Les règles, elles, n'ont pas changé au 5 novembre 2026.
Ce que dit exactement la règle du HCSF
La décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 impose deux critères aux banques pour tout crédit immobilier versé depuis le 1er janvier 2022 : un taux d'effort de l'emprunteur qui « n'excède pas 35 % », et une durée qui « n'excède pas 25 ans ». Un différé d'amortissement est toléré pour un achat sur plan, une construction ou un logement ancien avec au moins 10 % de travaux, dans la limite de 27 ans au total.
Trois précisions de calcul changent souvent le diagnostic :
- L'assurance est comprise : le taux d'effort intègre les intérêts et l'assurance emprunteur, pas seulement le remboursement du capital.
- Tous vos crédits comptent : le numérateur reprend le nouveau prêt et « l'ensemble des emprunts en cours quelle qu'en soit leur nature », crédit auto, prêt étudiant ou crédit renouvelable compris.
- Le revenu retenu est le revenu net avant impôt, en additionnant les revenus des co-emprunteurs et en excluant les revenus exceptionnels comme une prime ponctuelle.
Exemple : un couple qui gagne 4 500 € nets par mois et rembourse déjà 250 € de crédit auto vise une mensualité de 1 400 € assurance comprise. Son taux d'effort atteint (1 400 + 250) / 4 500 = 36,7 %. Le dossier sort de la norme alors que la mensualité immobilière seule ne représente que 31,1 % des revenus. Pour mesurer votre propre marge, notre simulateur de capacité d'emprunt applique directement la règle des 35 %.
Les 20 % de dérogations : qui y a droit en priorité
L'article 2 de la décision autorise chaque banque à s'écarter des critères pour « jusqu'à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers » du trimestre. Depuis le 1er juillet 2023, cette marge est fléchée ainsi :
| Part de la flexibilité | Équivalent en production trimestrielle | Bénéficiaires | Utilisation fin 2025 |
|---|---|---|---|
| Au moins 70 % | 14 % | Acquéreurs de leur résidence principale | 10,7 % hors primo-accédants (plafond 14 %) |
| dont au moins 30 % | 6 % | Primo-accédants | Inclus dans la ligne précédente |
| 30 % restants | 6 % | Libres : investissement locatif, résidence secondaire | 4,1 % (plafond 6 %) |
| Total | 20 % | 17,1 % au 4e trimestre 2025 |
La marge est de plus en plus utilisée : 15,3 % au premier trimestre 2024, 15,7 % au premier trimestre 2025, puis 17,5 % au premier trimestre 2026, selon le rapport sur la stabilité financière de juin 2026 de la Banque de France. Sur l'ensemble de l'année 2025, l'ACPR relève que 16,2 % des prêts dépassaient 35 % de taux d'effort, pour un taux d'effort moyen de 30,4 %.
Conséquence pratique : la marge libre de 6 % est la plus contrainte, et elle est inégalement consommée selon les établissements. Un représentant de la Banque de France indiquait en juin 2026 devant les députés que « quelques grands établissements » parvenaient à se rapprocher de la limite de 20 %. Votre chance d'obtenir une dérogation dépend donc aussi de la banque sollicitée et du moment du trimestre.
Le reste à vivre : pas de minimum légal, mais un critère décisif
Le reste à vivre correspond à ce qu'il vous reste chaque mois après le paiement de vos crédits. Aucun texte ne fixe de minimum pour un crédit immobilier ; le seul plancher légal concerne les procédures de surendettement. Chaque banque applique donc ses propres repères, qui ne sont jamais publiés de façon officielle.
À titre indicatif, le courtier Pretto cite des seuils de 700 à 1 000 € par mois pour une personne seule, 1 200 à 1 500 € pour un couple, plus 300 à 500 € par enfant. Ce critère sert surtout à justifier une dérogation : un ménage aux revenus élevés dont le reste à vivre dépasse largement ces seuils présente un risque faible, même à 38 % ou 40 % d'endettement. La jurisprudence va dans ce sens : la Cour de cassation a jugé en novembre 2021 qu'un taux d'effort de 42 % n'était pas excessif avec un reste à vivre de 5 531 € par mois.
La Banque de France reste prudente. Elle se dit « réservée » sur l'idée d'en faire un critère de dérogation automatique, et rappelle qu'un ménage aisé peut déjà passer par la marge de 20 %.
Ce que veut changer le ministre du Logement
Les propos de Vincent Jeanbrun, rapportés le 4 novembre 2026, partent d'un cas concret : un ménage qui gagne 10 000 € nets par mois et rembourse 3 500 € pour sa résidence principale. Il lui reste 6 500 € par mois, mais il ne peut pas financer un investissement locatif, car il dépasserait les 35 %. Pour le ministre, il existe « un enjeu de reste à vivre » qui n'est « pas assez considéré » par les banques. Il précise toutefois : « Je ne fais pas d'annonces », tout en reconnaissant au HCSF « toute sa légitimité ».
Plusieurs pistes circulent depuis l'été 2026 :
- un rapport d'information de l'Assemblée nationale du 24 juin 2026 propose de porter la flexibilité de 20 % à 25 %, de faire du reste à vivre un motif de dérogation et d'envisager un taux d'effort gradué selon le revenu (40 %, 45 % et 50 % à partir de 3, 4 et 5 SMIC) ;
- la Fédération bancaire française a demandé le 28 septembre 2026 de supprimer le caractère contraignant des règles du HCSF ;
- le HCSF a maintenu les règles inchangées lors de sa réunion de septembre 2026, et la Banque de France les qualifie de « garde-fous structurels ».
Toute évolution passerait par une nouvelle décision du HCSF, présidé par le ministre de l'Économie, et non par une simple déclaration ministérielle. La prochaine réunion trimestrielle est attendue en décembre 2026, sans date publiée à ce jour.
7 leviers légaux pour repasser sous 35 %
Avant de compter sur une dérogation, examinez ces leviers, qui améliorent votre dossier sans exception à la règle :
- Solder un petit crédit : rembourser par anticipation un crédit auto de 250 € par mois libère 250 € de mensualité, soit environ 47 400 € de capacité d'emprunt sur 25 ans à 3,80 %.
- Allonger la durée à 25 ans : à mensualité égale, vous empruntez davantage, au prix d'intérêts plus élevés, comme nous l'avons chiffré dans notre comparatif prêt sur 20 ou 25 ans.
- Utiliser le différé : pour un achat sur plan ou avec au moins 10 % de travaux, la durée peut atteindre 27 ans, dont 25 ans d'amortissement.
- Augmenter l'apport : il ne change pas le ratio en lui-même, mais réduit le montant emprunté, donc la mensualité.
- Ajouter un co-emprunteur : ses revenus s'additionnent aux vôtres au dénominateur.
- Faire valoir des revenus locatifs : les banques retiennent les loyers bruts après une décote pour risque locatif, de l'ordre de 60 % à 70 % selon la Banque de France.
- Exclure un prêt relais : depuis le 1er janvier 2024, un prêt relais dont la quotité de financement ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien vendu n'entre pas dans le calcul.
Méfiez-vous en revanche du rachat de crédits présenté comme une solution miracle : il réduit la mensualité en allongeant la durée et alourdit le coût total. Et le prêt à taux zéro compte bien dans votre endettement, différé ou non, car le ratio retient la charge annuelle maximale sur toute la durée du prêt.
Exemple chiffré : combien un couple à 4 500 € peut emprunter
Reprenons le couple qui gagne 4 500 € nets par mois. Hypothèses : prêt sur 25 ans au taux de 3,80 % du baromètre Meilleurtaux de novembre 2026, assurance emprunteur de 0,13 % du capital par an, incluse dans la mensualité comme l'exige le HCSF.
| Situation | Mensualité maximale | Capital empruntable sur 25 ans |
|---|---|---|
| 35 %, sans autre crédit | 1 575 € | ≈ 298 500 € |
| 35 %, avec 250 € de crédit auto en cours | 1 325 € | ≈ 251 100 € |
| 40 % par dérogation, sans autre crédit | 1 800 € | ≈ 341 100 € |
| 40 % par dérogation, avec le crédit auto | 1 550 € | ≈ 293 700 € |
Lecture pas à pas : 35 % de 4 500 € donne 1 575 € de mensualité maximale. Le crédit auto en consomme 250 €, il reste 1 325 € pour l'immobilier, soit 47 400 € de capacité en moins. Une dérogation à 40 % rendrait 225 € de mensualité et environ 42 600 € de capacité. Autrement dit, solder le crédit auto procure un gain supérieur à celui d'une dérogation, sans dépendre du bon vouloir de la banque.
Investisseur locatif : pourquoi c'est plus difficile
Le cas cité par le ministre n'a rien d'exceptionnel : un propriétaire qui rembourse déjà sa résidence principale atteint vite 35 %. Il ne peut alors compter que sur la marge libre de 6 %, utilisée à 4,1 % fin 2025, et sur la prise en compte des loyers futurs. Avec un loyer de 800 € retenu à 70 %, le couple à 4 500 € voit ses revenus pris en compte passer à 5 060 €, et sa mensualité maximale de 1 575 € à 1 771 €. Le gain reste limité au regard de la nouvelle mensualité à financer.
Depuis 2022, la méthode dite « du différentiel », qui ne comptait que l'écart entre loyer et mensualité, n'est plus admise. Pour comparer sérieusement un achat de résidence principale et un investissement locatif avec vos chiffres, utilisez notre calculateur résidence principale ou investissement locatif.
Sources et avertissement
Article éditorial à visée informative, ne constitue pas un conseil en investissement ni une offre de crédit. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Les capacités d'emprunt sont des calculs illustratifs aux taux de novembre 2026 ; l'acceptation d'un dossier dépend de chaque banque. Règles en vigueur au 5 novembre 2026.
- Légifrance : décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021
- Légifrance : décision du HCSF du 29 juin 2023 (répartition de la flexibilité)
- Légifrance : décision du HCSF du 18 décembre 2023 (travaux à 10 %, prêts relais)
- Banque de France : rapport sur la stabilité financière, juin 2026
- ACPR : le financement de l'habitat en 2025 (Analyses et synthèses n° 183)
- Assemblée nationale : rapport d'information n° 2983 sur les règles d'octroi du crédit immobilier
- Assemblée nationale : audition de la Banque de France en commission des finances (24 juin 2026)
- Bourse Inside : les propos de Vincent Jeanbrun sur la règle des 35 % (4 novembre 2026)
- Pretto : seuils indicatifs de reste à vivre
- Meilleurtaux : baromètre des taux de novembre 2026
- Légifrance : taux d'usure applicables au 1er octobre 2026