Prêt immobilier sur 20 ou 25 ans : ce que coûtent vraiment 5 ans de plus (calculs aux taux de l'automne 2026)

20 ou 25 ans : la réponse en chiffres

Emprunter 250 000 € sur 25 ans plutôt que sur 20 ans baisse votre mensualité de 191 € (1 245 € au lieu de 1 436 €), mais vous coûte 28 866 € d'intérêts en plus, aux taux moyens de septembre 2026 relevés par Crédit Logement : 3,39 % sur 20 ans et 3,45 % sur 25 ans.

Ces cinq années supplémentaires achètent donc deux choses : une mensualité plus légère et, surtout, une capacité d'emprunt plus élevée d'environ 15 %. Elles se paient par un coût total nettement supérieur et par un capital remboursé beaucoup plus lentement, ce qui pèse si vous revendez avant le terme. Le bon choix dépend moins du taux que de trois questions : la mensualité sur 20 ans passe-t-elle sous la barre des 35 % d'endettement, combien de temps comptez-vous garder le bien, et que feriez-vous des 191 € économisés chaque mois ?

Méthode : tous les calculs de cet article reposent sur un prêt amortissable à taux fixe et mensualités constantes, hors assurance sauf mention contraire, arrondis à l'euro. Les taux utilisés sont ceux de l'Observatoire Crédit Logement/CSA pour septembre 2026, publiés le 14 octobre 2026, et les barèmes de courtiers d'octobre 2026 pour la variante « taux du moment ».

Quels taux sur 20 et 25 ans en novembre 2026 ?

En septembre 2026, le taux moyen des crédits immobiliers s'établissait à 3,40 % toutes durées confondues, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. L'écart entre 20 et 25 ans reste très faible : 0,06 point en moyenne, et 0,04 point pour les meilleurs dossiers. Les banques ne font presque plus payer la durée par le taux, elles la font payer par le temps.

La tendance est à la hausse. Entre juin et septembre 2026, le taux moyen sur 20 ans a pris 17 centièmes et celui sur 25 ans 15 centièmes. Le mouvement s'est accéléré en octobre : le taux de l'OAT à 10 ans, qui sert de référence au coût de financement des banques, a franchi 5 % le 21 octobre 2026, une première depuis 2002. Les barèmes de courtiers publiés en octobre se situent déjà au-dessus des moyennes de septembre : 3,73 % sur 20 ans et 3,79 % sur 25 ans pour le « taux du marché » d'Empruntis (12 octobre), 3,87 % et 4,01 % pour le « bon taux » de Meilleurtaux (barème du 26 octobre).

Dernier repère réglementaire : le taux d'usure, qui plafonne le TAEG (assurance et frais compris), est fixé depuis le 1er octobre 2026 par la Banque de France à 4,68 % pour les prêts de 10 à moins de 20 ans, et à 5,40 % pour ceux de 20 ans et plus. Un prêt de 20 ans tout rond relève donc déjà de la seconde catégorie.

Combien coûtent 5 ans de plus selon le montant emprunté ?

Le surcoût de la durée est proportionnel au capital : environ 11,5 % du montant emprunté aux taux moyens de septembre 2026. Le tableau ci-dessous donne, pour cinq montants courants, la mensualité hors assurance et le total des intérêts sur 20 ans (3,39 %) et sur 25 ans (3,45 %).

Aux barèmes d'octobre, plus élevés, l'écart se creuse. Pour 250 000 €, le « taux du marché » d'Empruntis (3,73 % et 3,79 %) donne 1 480 € par mois sur 20 ans contre 1 291 € sur 25 ans, et un surcoût de 32 124 €. Avec le « bon taux » de Meilleurtaux (3,87 % et 4,01 %), le surcoût atteint 36 801 €. À l'inverse, un dossier du 1er groupe de Crédit Logement (3,03 % et 3,07 %) ne paie « que » 24 735 € de plus. Pour tester votre propre montant, votre taux et votre durée, le simulateur de prêt immobilier calcule la mensualité, le coût total et le tableau d'amortissement complet.

Pourquoi le surcoût est si élevé alors que les taux sont presque identiques

Faisons l'expérience : si la banque vous prêtait 250 000 € sur 25 ans au même taux que sur 20 ans, 3,39 %, vous paieriez encore 121 058 € d'intérêts, soit 26 464 € de plus que sur 20 ans. La durée explique donc à elle seule 92 % du surcoût ; l'écart de taux, seulement 2 402 €.

La raison tient au mode de calcul. Chaque mois, les intérêts portent sur le capital restant dû. Or, avec une mensualité plus faible, vous remboursez moins de capital au début, si bien que la dette reste plus élevée plus longtemps et produit des intérêts sur une base plus large. Le tableau suivant montre le capital restant dû sur 250 000 € empruntés.

Au bout de dix ans, l'emprunteur sur 25 ans doit encore 70 % de la somme empruntée, contre 58 % pour celui qui a choisi 20 ans. C'est ce décalage qui coûte cher, bien plus que les quelques centièmes de taux.

Combien pouvez-vous emprunter en plus sur 25 ans ?

C'est le vrai argument des 25 ans. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose depuis le 1er janvier 2022 deux limites aux banques : un taux d'effort de 35 % des revenus au maximum, assurance comprise, et une durée de 25 ans au maximum. À mensualité égale, allonger la durée de 20 à 25 ans augmente le capital empruntable d'environ 15 %.

Le tableau suit un emprunteur de 35 ans assuré à 0,13 % du capital par an, un taux médian pour un non-fumeur de cet âge selon Meilleurtaux. La mensualité maximale correspond à 35 % du revenu net mensuel du ménage, sans autre crédit en cours.

Pour un couple à 3 500 € nets, les cinq années de plus représentent environ 31 000 € de budget supplémentaire, soit quelques mètres carrés ou la différence entre un achat possible et un refus. C'est pourquoi le marché a massivement basculé vers les durées longues : au 3e trimestre 2026, 49,8 % des prêts accordés avaient une durée de 25 ans ou plus (différé compris), selon Crédit Logement, et la durée moyenne atteignait 252 mois, soit 21 ans.

• Exception des 27 ans : le HCSF autorise jusqu'à 27 ans de durée totale, dont 25 ans d'amortissement au maximum, pour un achat sur plan (VEFA), une construction, ou un achat dans l'ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération.
• Marge de flexibilité : les banques peuvent déroger aux critères pour 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % réservés aux résidences principales et 30 % aux primo-accédants.

Pour savoir où vous vous situez, le simulateur de capacité d'emprunt applique directement la règle des 35 %.

L'assurance emprunteur alourdit la facture des années en plus

Les chiffres précédents sont hors assurance. Or l'assurance se paie chaque mois de la durée du prêt, et cinq ans de plus, ce sont 60 primes supplémentaires. Sur 250 000 € avec une cotisation calculée sur le capital initial, l'écart dépend fortement de l'âge :

Pour un emprunteur de 55 ans, la durée de 25 ans pose un second problème : le TAEG. Avec un taux nominal de 4,01 % et une assurance à 0,47 %, le TAEG atteint environ 4,71 % ; avec un contrat groupe bancaire facturé 0,62 %, le tarif relevé par Reassurez-moi pour les plus de 60 ans, il approche 4,92 %. On reste sous l'usure de 5,40 %, mais la marge fond. Et un prêt de 25 ans souscrit à 55 ans court jusqu'à 80 ans, bien au-delà de l'âge de la retraite.

Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, vous pouvez changer d'assurance à tout moment, et aucun questionnaire de santé n'est exigé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et si le prêt se termine avant vos 60 ans. Sur 25 ans, ce second critère exclut tout emprunteur de plus de 35 ans. Notre article sur le changement d'assurance emprunteur détaille les économies possibles.

Si vous revendez avant la fin du prêt : le piège du capital remboursé

Peu de crédits vont à leur terme : on revend pour déménager, s'agrandir ou se séparer. Dans ce cas, ce qui compte n'est pas le coût total théorique mais le capital déjà remboursé au moment de la vente, c'est-à-dire la part du bien qui vous appartient vraiment.

Reprenons nos 250 000 € et supposons une revente au bout de 10 ans, à prix inchangé :

1. Prêt sur 20 ans : vous avez versé 172 297 € de mensualités (120 × 1 436 €). Sur cette somme, 104 042 € ont remboursé du capital et 68 255 € sont partis en intérêts.
2. Prêt sur 25 ans : vous avez versé 149 384 € (120 × 1 245 €). Seuls 75 265 € ont remboursé du capital, et 74 119 € sont partis en intérêts.
3. Bilan : sur 25 ans, vous avez payé 22 913 € de moins en mensualités, mais vous récupérez 28 777 € de moins à la vente, puisque la banque doit encore 174 735 € contre 145 958 €. La différence, 5 864 €, correspond aux intérêts supplémentaires des dix premières années.

À cela s'ajoutent les indemnités de remboursement anticipé, sauf si votre contrat les supprime : elles sont plafonnées par l'article R313-25 du Code de la consommation à six mois d'intérêts sur le capital remboursé, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Sur 174 735 € à 3,45 %, six mois d'intérêts représentent 3 014 €, moins que 3 % du capital restant dû (5 242 €) : c'est donc 3 014 € au maximum. La loi les supprime en cas de vente consécutive à une mutation professionnelle, à un décès ou à une cessation forcée d'activité.

Emprunter sur 25 ans et placer la différence : le calcul complet

C'est l'argument classique en faveur de la durée longue : prendre 25 ans, placer chaque mois les 191 € d'écart, puis solder le prêt avec le placement. Le calcul est simple à poser. Au bout de 20 ans, l'emprunteur sur 20 ans ne doit plus rien. Celui sur 25 ans doit encore 68 515 €, plus 1 182 € d'indemnités de remboursement anticipé (six mois d'intérêts), soit 69 696 € à trouver.

Le point d'équilibre se situe à 4,03 % de rendement annuel net de frais et d'impôts. En dessous, la durée longue vous appauvrit ; au-dessus, elle vous enrichit. Avec le Livret A à 1,7 % depuis le 1er août 2026, le pari est perdant d'avance. Avec un ETF actions logé dans un PEA, le rendement historique dépasse ce seuil sur longue période, mais rien ne le garantit et vous supportez le risque d'une baisse au mauvais moment. Vous pouvez faire varier le taux et la durée avec le simulateur d'intérêts composés.

Deux conditions pratiques décident du résultat bien plus que le calcul : verser réellement les 191 € chaque mois pendant 20 ans, sans les dépenser, et accepter de voir ce placement fluctuer alors que la dette, elle, ne baisse pas avec les marchés. Notre comparatif rembourser son crédit par anticipation ou placer pose le même arbitrage dans l'autre sens.

Modulation et remboursement anticipé : les clauses qui changent le calcul

Le choix entre 20 et 25 ans n'est pas définitif si votre contrat prévoit de la souplesse. Prendre 25 ans pour sécuriser le financement, puis raccourcir le prêt quand vos revenus augmentent, permet de récupérer une partie des intérêts. Trois clauses sont à négocier dès l'offre :

• La modulation des échéances : elle n'est pas un droit légal mais une clause du contrat. Elle s'active en général après un ou deux ans, souvent à la date anniversaire, et permet d'augmenter la mensualité (donc de réduire la durée) dans des limites fixées par la banque.
• Le remboursement anticipé partiel : il est toujours possible, mais le contrat peut refuser les remboursements inférieurs ou égaux à 10 % du montant initial (article L313-47 du Code de la consommation), sauf s'il s'agit du solde.
• La suppression ou la réduction des indemnités : leur plafond légal (six mois d'intérêts, 3 % du capital restant dû au maximum) est un maximum, et de nombreuses banques acceptent de les réduire, voire de les supprimer en cas de remboursement sur fonds propres.

Exemple : sur nos 250 000 € à 25 ans, augmenter la mensualité de 1 245 € à 1 436 € dès la 6e année, quand le capital restant dû est de 215 601 €, ramène la fin du prêt à 21 ans et 5 mois au total, et réduit les intérêts de 16 134 € par rapport au prêt mené à son terme. Vous gardez la sécurité d'une mensualité basse pendant les cinq premières années, celles où les imprévus sont les plus fréquents.

20 ou 25 ans : le verdict selon votre profil

Il n'existe pas de durée idéale dans l'absolu. Voici notre lecture par situation, aux conditions de l'automne 2026 :

Avant de trancher, comparez aussi le coût global de l'opération avec la location : notre guide résidence principale ou investissement locatif met en regard achat, location et placement de l'apport sur la même durée.

Sources et avertissement

Article éditorial à visée informative, ne constitue pas un conseil en investissement ni une offre de crédit. Les calculs portent sur des prêts amortissables à taux fixe et mensualités constantes, aux taux moyens publiés en septembre et octobre 2026 ; votre taux réel dépend de votre dossier. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Les rendements de placement cités sont des hypothèses et ne sont pas garantis.

• Observatoire Crédit Logement/CSA : analyse du 3e trimestre 2026 (taux par durée, durée moyenne)
• Banque de France : taux d'usure applicables au 1er octobre 2026
• Banque de France : crédits aux particuliers, août 2026
• Légifrance : décision du HCSF du 29 septembre 2021 (35 %, 25 ans)
• Légifrance : décision du HCSF du 18 décembre 2023 (seuil de travaux à 10 %)
• Légifrance : article R313-25 du Code de la consommation (indemnités de remboursement anticipé)
• Légifrance : articles L313-47 à L313-49 du Code de la consommation
• Empruntis : baromètre des taux d'octobre 2026
• Meilleurtaux : baromètre des taux immobiliers
• Meilleurtaux : taux d'assurance emprunteur selon l'âge
• Reassurez-moi : taux d'assurance de prêt immobilier par âge
• Meilleurtaux : l'OAT à 10 ans à 5 %, quelles conséquences pour l'immobilier (22 octobre 2026)
• Légifrance : loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine)