Acheter neuf ou ancien en 2026 : frais de notaire, prix au m², PTZ et revente, le comparatif chiffré

Neuf ou ancien : la réponse en chiffres

Acheter dans l'ancien coûte environ 7,5 % de frais de notaire, contre 2 % dans le neuf, mais le neuf se paie 14 % à 60 % plus cher au mètre carré dans les grandes villes. Sur un 65 m² à Nantes, l'ancien revient à 67 784 € de moins, frais compris.

L'économie de frais de notaire, souvent mise en avant par les promoteurs, ne compense donc presque jamais l'écart de prix. Le neuf garde pourtant de vrais atouts : un PTZ accessible partout, pas de travaux pendant dix ans, une performance énergétique qui met à l'abri des interdictions de location, et depuis février 2026 un statut fiscal plus favorable pour les investisseurs. L'ancien, lui, se négocie, se situe souvent mieux et se revend sans décote, mais il peut cacher une facture de rénovation lourde.

Méthode : les prix au mètre carré proviennent de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) pour le neuf et des Notaires de France pour l'ancien ; les frais sont calculés avec les taux officiels publiés par impots.gouv.fr. Les calculs sont les nôtres, arrondis à l'euro.

Frais de notaire neuf ou ancien : le calcul 2026

Les « frais de notaire » sont surtout des taxes. Dans l'ancien, les droits de mutation combinent une part départementale, que la loi de finances pour 2025 autorise à porter de 4,5 % à 5 % du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, une taxe communale de 1,20 % et des frais d'assiette : jusqu'à 6,32 % au total. Au 1er juin 2026, selon le tableau de la DGFiP, 88 collectivités sur 100 appliquaient le taux de 5 %. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à la hausse : leur taux départemental reste plafonné à 4,5 %.

Dans le neuf, l'acheteur paie la TVA à 20 % incluse dans le prix, mais seulement une taxe de publicité foncière réduite à 0,71 %. Les émoluments du notaire, eux, suivent le même barème dans les deux cas.

Ces montants excluent les débours et frais de formalités, qui s'ajoutent dans les deux cas. Sur 250 000 €, l'écart de frais atteint donc environ 14 000 € en faveur du neuf. C'est une somme réelle, mais elle représente à peine 5,6 % du prix : il suffit que le neuf soit plus cher de plus de 6 % pour que l'avantage disparaisse.

Combien coûte le neuf de plus que l'ancien au mètre carré ?

Au 2e trimestre 2026, le prix moyen d'un appartement neuf atteignait 5 034 €/m² en France selon l'observatoire de la FPI (hors parking, TVA à 20 % incluse), 5 833 € en Île-de-France et 4 656 € en régions. Le tableau compare les prix du neuf au 1er trimestre 2026 dans neuf grandes agglomérations avec le prix médian des appartements anciens dans la ville-centre, publié par les Notaires de France pour la même période.

La comparaison reste indicative : la FPI raisonne à l'échelle de l'agglomération, les notaires sur la ville seule, et un logement neuf n'a pas la même qualité qu'un ancien moyen. Mais l'ordre de grandeur est net. Un rapport de l'Inspection générale des finances et du CGEDD de novembre 2019 mesurait déjà un écart moyen de 32 % entre les logements neufs Pinel et l'ancien situé dans la même section cadastrale.

Exemple chiffré : un 65 m² à Nantes, neuf ou ancien

Prenons un couple qui cherche un trois-pièces de 65 m² à Nantes, aux prix du 1er trimestre 2026, dans un département qui applique le taux de 5 %.

1. Prix : 65 × 4 538 € = 294 970 € dans le neuf ; 65 × 3 330 € = 216 450 € dans l'ancien. Écart : 78 520 €.
2. Frais de notaire : 5 709 € dans le neuf, 16 445 € dans l'ancien. Écart : 10 736 € en faveur du neuf.
3. Coût d'acquisition : 300 679 € contre 232 895 €. L'ancien reste moins cher de 67 784 €.
4. Mensualité : financé intégralement sur 25 ans au taux moyen de septembre 2026 (3,45 %, Crédit Logement), le neuf coûte 1 497 € par mois hors assurance, contre 1 160 € pour l'ancien : 337 € de plus chaque mois pendant 25 ans.

Même en ajoutant 30 000 € de travaux de rénovation dans l'ancien, hypothèse d'une remise à niveau énergétique sérieuse, celui-ci reste moins cher d'environ 38 000 €. Pour l'acheteur, la question devient : le confort, la performance énergétique et l'absence de travaux du neuf valent-ils ce supplément ? Pour estimer ce que votre budget vous permet, le simulateur de capacité d'emprunt applique la règle des 35 % d'endettement.

PTZ 2026 : le neuf partout, l'ancien sous conditions

Le prêt à taux zéro favorise nettement le neuf. Depuis le 1er avril 2025, il finance l'achat d'un logement neuf, appartement ou maison, dans toutes les zones. Dans l'ancien, il n'est accordé qu'en zones B2 et C (villes moyennes et zones rurales), et à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Le dispositif court jusqu'au 31 décembre 2027.

Son montant dépend de trois paramètres : la zone, la taille du foyer et la tranche de revenus. Le coût d'opération retenu est plafonné, par exemple à 150 000 € pour une personne seule en zone A. La quotité varie de 50 % à 20 % pour un appartement (tranches 1 à 4), et de 30 % à 10 % pour une maison individuelle neuve.

• Exemple : une personne seule en zone A, dans la 2e tranche de revenus, qui achète un appartement neuf, obtient 40 % de 150 000 €, soit 60 000 € à taux zéro.
• Remboursement : 20 ans dont 8 ans de différé pour la tranche 2, 25 ans dont 10 ans de différé pour la tranche 1, 10 ans sans différé pour la tranche 4.
• Gain : emprunter ces 60 000 € au taux moyen de 3,39 % sur 20 ans aurait coûté environ 22 700 € d'intérêts.

Dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou à moins de 300 mètres de leur limite, l'achat d'un logement neuf en résidence principale peut aussi bénéficier d'une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %, sous plafonds de revenus et de prix. Notre article sur le PTZ 2026 détaille les plafonds de ressources par zone.

Taxe foncière, charges et travaux : les coûts après l'achat

Un logement neuf bénéficie d'une exonération de taxe foncière pendant les deux ans qui suivent son achèvement, sur la part communale et intercommunale, à condition de le déclarer dans les 90 jours. Depuis 2021, les communes peuvent toutefois la réduire à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base imposable : renseignez-vous auprès de la mairie, l'avantage varie d'une ville à l'autre. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste due.

Dans l'ancien, les frais de copropriété pèsent davantage. Les copropriétés de plus de 15 ans doivent désormais disposer d'un projet de plan pluriannuel de travaux, obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour les plus petites (50 lots et moins). Le fonds de travaux doit être alimenté chaque année d'au moins 5 % du budget prévisionnel, et d'au moins 2,5 % du montant des travaux prévus par le plan lorsqu'il a été adopté. Avant d'acheter, demandez ce plan : il annonce les ravalements, toitures et isolations que vous financerez.

Le neuf n'est pas exempt de dépenses, mais elles sont couvertes pendant dix ans par les garanties du constructeur pour les défauts de construction : parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans) et décennale (10 ans).

Énergie et DPE : le principal risque de l'ancien

Au 1er janvier 2025, 3,9 millions de résidences principales étaient classées F ou G, soit 12,7 % du parc, selon le service statistique du ministère de la Transition écologique. Pour un bailleur, ces classes posent un problème juridique : depuis le 1er janvier 2025, un logement G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail en métropole ; ce sera le cas des logements F au 1er janvier 2028, puis des logements E au 1er janvier 2034.

Le calcul du DPE évolue en faveur des logements chauffés à l'électricité. Le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, ce qui a fait sortir environ 700 000 logements du statut de passoire, et un arrêté du 19 août 2026 le ramène à 1,7 au 1er janvier 2027. Les DPE existants pourront être mis à jour gratuitement sur l'observatoire de l'Ademe.

Le neuf, construit selon la réglementation environnementale RE2020 en vigueur depuis le 1er janvier 2022, échappe à ces questions pour longtemps. Dans l'ancien, faites chiffrer les travaux nécessaires pour atteindre au moins la classe D avant de faire une offre, et négociez le prix en conséquence.

Acheter sur plan : délais, appels de fonds et garanties

Acheter neuf, c'est le plus souvent acheter en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le cadre est protecteur, mais il impose de vivre avec un chantier :

• Réservation : un dépôt de garantie de 5 % au plus si la vente est signée dans l'année, avec un délai de rétractation de 10 jours.
• Appels de fonds : 35 % au plus à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement, le solde à la livraison (article R261-14 du Code de la construction).
• Garantie financière d'achèvement : obligatoire, elle protège contre la défaillance du promoteur.
• Intérêts intercalaires : ils courent sur les fonds débloqués jusqu'au déblocage total du prêt, et s'alourdissent si le chantier prend du retard.
• Double charge : si vous êtes locataire, vous payez votre loyer et les premiers intérêts pendant toute la durée du chantier.

À l'automne 2026, le marché du neuf joue en faveur des acheteurs. Au 2e trimestre 2026, les ventes de logements neufs ont reculé de 23,6 % sur un an selon la FPI, et le délai d'écoulement des stocks atteignait 21,4 mois. Les promoteurs ont des logements à vendre, ce qui ouvre des marges de négociation sur le prix ou ses à-côtés : demandez-les avant de signer la réservation.

Investissement locatif : neuf ou ancien avec le statut du bailleur privé

Pour les investisseurs, l'article 47 de la loi de finances pour 2026 du 19 février 2026 a créé un régime d'amortissement pour la location nue, souvent appelé dispositif « Jeanbrun ». Il concerne les logements situés dans un immeuble collectif, acquis du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, loués nus en résidence principale pendant au moins neuf ans, avec des plafonds de loyer et de ressources.

L'amortissement porte sur 80 % du prix (le terrain est forfaitairement exclu), travaux compris dans l'ancien, et il est plafonné à 8 000 € par an et par foyer, ou 10 000 € à 12 000 € si au moins la moitié des loyers relèvent du social. Exemple : un appartement neuf de 200 000 € loué en intermédiaire génère 160 000 × 3,5 % = 5 600 € d'amortissement déductible chaque année. Un ancien acheté 150 000 € avec 50 000 € de travaux donne 160 000 × 3 % = 4 800 €. Le neuf garde donc un léger avantage fiscal, mais l'ancien rénové part d'un prix d'achat souvent plus bas. Notre guide du statut du bailleur privé détaille les plafonds de loyer.

Dans l'ancien loué nu sans ce dispositif, le déficit foncier reste un levier : il s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, et jusqu'à 21 400 € pour les rénovations énergétiques qui font passer un logement de E, F ou G à D ou mieux, pour les dépenses payées en 2026 et 2027. En location meublée, le plafonnement de l'amortissement LMNP prévu par le projet de loi de finances pour 2027 a été supprimé par les députés, mais le texte doit encore passer devant le Sénat.

À la revente, la prime du neuf disparaît-elle ?

C'est l'argument le plus solide en faveur de l'ancien. Le prix du neuf intègre la marge du promoteur, la TVA à 20 % et les frais de commercialisation. Une fois habité, le logement devient un bien « ancien » et se revend au prix du marché local. Le rapport IGF-CGEDD de 2019 l'avait chiffré : « le prix de revente d'un logement locatif Pinel est en moyenne égal à celui d'un logement ancien de même surface ». À prix stables, une opération Pinel moyenne affichait une perte de 16 254 € après neuf ans, malgré l'avantage fiscal.

Les indices de l'Insee confirment que les deux marchés évoluent en parallèle sur longue période : base 100 en 2015, l'indice des prix du neuf atteignait 131,1 au 2e trimestre 2026 (stable sur un an), celui de l'ancien 125,7 (-0,8 % sur un an). Côté volumes, 951 000 logements anciens ont changé de mains sur les douze mois à fin août 2026 selon les notaires, un marché bien plus liquide que le neuf.

Si vous prévoyez de revendre dans moins de dix ans, cet effet joue à plein : la prime payée à l'achat ne se récupère pas, alors que les frais de notaire plus élevés de l'ancien sont, eux, déjà intégrés dans les prix du marché.

Neuf ou ancien : le verdict selon votre profil

Avant de trancher, comparez aussi l'achat à la location : notre guide résidence principale ou investissement locatif met en regard le coût réel de chaque option sur la même durée.

Sources et avertissement

Article éditorial à visée informative, ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil juridique ou fiscal. Les prix au mètre carré sont des moyennes et des médianes qui ne reflètent pas un bien précis ; les calculs de frais excluent débours et formalités. Les dispositifs fiscaux cités sont ceux en vigueur au 1er novembre 2026 et peuvent évoluer avec la loi de finances pour 2027. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

• impots.gouv.fr : les frais à payer au notaire (taux 2026)
• DGFiP : taux des droits de mutation par département au 1er juin 2026
• FPI : observatoire du logement neuf, 1er trimestre 2026
• Monimmeuble : les chiffres FPI du 2e trimestre 2026
• Notaires de France : note de conjoncture n° 72 (juillet 2026)
• Notaires de France : prix et volumes au 2e trimestre 2026
• Insee : indices des prix des logements neufs et anciens, 2e trimestre 2026
• Service-public.fr : prêt à taux zéro (PTZ)
• ANIL : le PTZ, quotités et durées de remboursement
• impots.gouv.fr : achat dans le neuf, TVA réduite et taxe foncière
• BOFiP : exonération de taxe foncière des constructions nouvelles
• ANIL : l'achat sur plan (VEFA)
• Service-public.fr : achat d'un logement en VEFA
• SDES : le parc de logements par classe de DPE au 1er janvier 2025
• Ministère de la Transition écologique : coefficient de l'électricité ramené à 1,7 au 1er janvier 2027
• Légifrance : article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (statut du bailleur privé)
• Service-public.fr : fonds de travaux en copropriété
• Service-public.fr : dossier de diagnostic technique lors de la vente d'un logement
• LégiFiscal : les députés suppriment le plafonnement des amortissements LMNP (31 octobre 2026)
• IGF-CGEDD : évaluation du dispositif Pinel (novembre 2019)