Le remplaçant du Pinel est arrivé — et il ne lui ressemble pas
Depuis la disparition du Pinel fin 2024, l'investissement locatif dans le neuf naviguait sans boussole fiscale. C'est terminé : la loi de finances pour 2026 a créé le statut du bailleur privé, souvent appelé « dispositif Jeanbrun » du nom du ministre du Logement qui l'a porté. Promulgué le 20 février 2026, applicable aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, il change radicalement de logique : fini la réduction d'impôt calculée sur le prix du bien, place à l'amortissement, un mécanisme jusqu'ici réservé à la location meublée (LMNP) et qui s'ouvre pour la première fois à la location nue.
Concrètement, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur de votre logement de vos revenus locatifs, ce qui peut réduire votre base imposable à zéro pendant des années. Mais le dispositif est truffé de conditions — niveau de loyer, performance énergétique, type d'immeuble, durée d'engagement — et un point clé, le sort des amortissements à la revente, fait encore débat chez les professionnels. Ce dossier passe tout en revue, chiffres à l'appui.
D'où sort ce dispositif, et jusqu'à quand en profiter
Le statut du bailleur privé est l'aboutissement d'un travail parlementaire engagé en 2025 pour enrayer la crise du logement locatif : rapport remis le 30 juin 2025, intégration au projet de loi de finances à l'automne, adoption définitive puis promulgation le 20 février 2026. Contrairement au Pinel, il ne s'agit pas d'une « niche » à guichet limité dans le temps par nature : c'est un statut fiscal, pensé pour durer, même si la fenêtre d'entrée actuelle vise les acquisitions (ou permis de construire) entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Autre rupture avec les dispositifs précédents : aucun zonage. Là où le Pinel était réservé aux zones tendues (A, A bis, B1), le statut du bailleur privé s'applique sur l'ensemble du territoire. Une ville moyenne au marché locatif dynamique devient aussi éligible qu'une métropole — ce qui redonne de l'intérêt aux marchés où les prix d'achat sont plus bas et les rendements bruts plus élevés.
Le principe : l'amortissement débarque en location nue
L'amortissement consiste à déduire de vos loyers imposables, chaque année, une fraction du prix de votre bien, au motif qu'il s'use et perd théoriquement de la valeur. C'est le moteur fiscal qui a fait le succès du LMNP au régime réel. La nouveauté historique du dispositif Jeanbrun : ce mécanisme devient accessible à la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers, à condition de déclarer au régime réel (le micro-foncier est exclu).
L'assiette amortissable n'est pas le prix total : elle est fixée forfaitairement à 80 % du prix d'acquisition, les 20 % restants représentant le terrain, qui ne s'use pas et ne s'amortit donc jamais. Pour un appartement acheté 200 000 €, vous amortissez donc sur une base de 160 000 €. À 3,5 % par an, cela représente 5 600 € déduits de vos loyers chaque année — avant même de compter les charges réelles (taxe foncière, intérêts d'emprunt, copropriété, gestion), qui restent déductibles comme dans toute location nue au réel.
Les taux : de 3 % à 5,5 % selon le bien et le loyer
Le taux d'amortissement dépend de deux paramètres : la nature du bien (neuf ou ancien rénové) et le niveau de loyer que vous vous engagez à pratiquer. Plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal est généreux — c'est la contrepartie sociale du dispositif.
| Niveau de loyer pratiqué | Logement neuf (ou VEFA) | Logement ancien rénové |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % par an | 3,0 % par an |
| Loyer social | 4,5 % par an | 3,5 % par an |
| Loyer très social | 5,5 % par an | 4,0 % par an |
Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont calqués sur la logique du logement intermédiaire et social existant, fixés par décret selon les communes. Le non-respect de ces plafonds — comme la location à un membre de son foyer fiscal ou de sa famille proche — fait perdre le bénéfice du dispositif, avec reprise des avantages fiscaux déjà consommés.
Les plafonds annuels de déduction : 8 000 € à 12 000 €
L'amortissement Jeanbrun n'est pas illimité : la déduction annuelle est plafonnée par foyer fiscal, tous biens confondus. Le plafond de droit commun est de 8 000 € par an. Il monte à 10 000 € lorsque au moins la moitié de vos revenus locatifs du dispositif provient de locations à loyer social, et à 12 000 € pour du très social. Dans l'ancien rénové, le plafond généralement retenu s'aligne sur celui du déficit foncier, soit 10 700 €.
Ordre de grandeur utile : avec un taux de 3,5 % sur une assiette de 80 %, le plafond de 8 000 € correspond à un prix d'achat d'environ 285 000 €. En dessous de ce prix, un seul bien en loyer intermédiaire ne sature pas le plafond ; au-delà, ou avec plusieurs biens, l'excédent d'amortissement est perdu pour l'année (il ne se reporte pas). Inutile, donc, de « suramortir » : le dispositif est calibré pour des logements de taille et de prix intermédiaires — précisément le cœur du marché locatif.
Les conditions d'éligibilité, sans angle mort
Pour bénéficier du statut, toutes les cases suivantes doivent être cochées :
- Location nue à usage de résidence principale du locataire (la location meublée et la location saisonnière sont exclues — c'est le terrain du LMNP) ;
- Engagement de location de 9 ans minimum, avec mise en location dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement ;
- Immeuble collectif d'habitation : les maisons individuelles sont exclues du texte actuel (des amendements sénatoriaux discutent leur intégration) ;
- Déclaration au régime réel des revenus fonciers, avec suivi comptable de l'amortissement ;
- Performance énergétique : neuf conforme à la RE2020 avec un DPE de classe C au minimum ; dans l'ancien, des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et permettant d'atteindre une classe énergétique élevée (A à C selon les cas prévus par les textes d'application) ;
- Respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire, qui ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal ni à votre famille proche.
La rupture de l'engagement de 9 ans (vente anticipée, passage en meublé, loyer au-dessus du plafond) entraîne la réintégration des amortissements déduits, sauf accidents de la vie expressément prévus : invalidité, licenciement ou décès.
Exemple chiffré : un T2 neuf à 220 000 € en loyer intermédiaire
Prenons un cas type et déroulons-le pas à pas. Vous achetez en mars 2026 un T2 neuf de 45 m² à 220 000 € dans une ville moyenne, loué nu 750 € par mois (loyer intermédiaire), et vous êtes dans la tranche marginale d'imposition de 30 %.
- Assiette amortissable : 220 000 € × 80 % = 176 000 € ;
- Amortissement annuel : 176 000 € × 3,5 % = 6 160 € par an (sous le plafond de 8 000 € ✔) ;
- Loyers encaissés : 750 € × 12 = 9 000 € par an ;
- Charges réelles déductibles : environ 3 300 € (taxe foncière 1 100 €, charges de copropriété non récupérables 800 €, gestion et assurances 800 €, intérêts d'emprunt résiduels 600 €) ;
- Revenu foncier avant amortissement : 9 000 € − 3 300 € = 5 700 € ;
- Après amortissement Jeanbrun : 5 700 € − 6 160 € = −460 € → base imposable nulle, et un petit déficit reportable.
Sans le dispositif, ces 5 700 € auraient été imposés à 30 % d'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux (taux maintenu pour les revenus fonciers en 2026), soit 47,2 % : 2 690 € d'impôt par an. Sur les 9 ans d'engagement, l'économie atteint environ 24 200 € — l'équivalent de plus de deux années et demie de loyers nets. C'est l'ordre de grandeur qui fait du Jeanbrun un dispositif à étudier sérieusement pour qui voulait investir en location nue de toute façon. Pour situer votre propre tranche marginale, notre simulateur d'impôt 2026 fait le calcul en deux minutes.
Le bonus méconnu : un déficit foncier imputable sur le revenu global
Le dispositif s'articule avec le mécanisme du déficit foncier, et c'est une vraie nouveauté : le déficit généré peut s'imputer sur le revenu global du foyer (salaires compris), dans la limite de 10 700 € par an — un plafond porté à 21 400 € jusqu'au 31 décembre 2027 lorsque le déficit provient de travaux de rénovation énergétique. Aucun dispositif d'investissement locatif n'avait jusqu'ici ouvert cette porte aussi largement.
En pratique, c'est dans l'ancien rénové que la combinaison est la plus puissante : les travaux (au moins 30 % du prix d'achat) créent un déficit massif imputable les premières années, puis l'amortissement de 3 % à 4 % prend le relais pour neutraliser les loyers. Un investisseur fortement imposé peut ainsi enchaîner une phase « réduction d'impôt sur le revenu global » puis une phase « loyers défiscalisés », sur plus d'une décennie. Ce montage demande en revanche une comptabilité rigoureuse — l'accompagnement par un expert-comptable devient vite rentable.
Le point qui fâche : que deviennent les amortissements à la revente ?
C'est LE point de vigilance avant de signer, car les professionnels ne lisent pas tous le texte de la même façon. Ce qui est certain : en cas de rupture de l'engagement de 9 ans, les amortissements déduits sont réintégrés (repris) fiscalement. Pour une revente après l'engagement, deux lectures circulent : certains considèrent que les amortissements viendront majorer la plus-value imposable, comme c'est le cas pour le LMNP depuis 2025 ; d'autres soutiennent que le texte n'impose aucune réintégration une fois l'engagement respecté — ce qui constituerait un avantage décisif sur le meublé.
Tant que la doctrine fiscale (BOFiP) et les décrets d'application n'ont pas définitivement tranché tous les cas de figure, la prudence commande de bâtir votre plan sur l'hypothèse défavorable (réintégration) et de considérer l'hypothèse favorable comme un bonus. Si votre opération n'est rentable que dans la lecture optimiste, elle est trop fragile.
Jeanbrun, LMNP, Pinel : le match en un tableau
| Statut bailleur privé (Jeanbrun) | LMNP au réel | Pinel (pour mémoire, éteint) | |
|---|---|---|---|
| Type de location | Nue, résidence principale | Meublée | Nue, zones tendues |
| Mécanisme fiscal | Amortissement 3 % à 5,5 %/an (plafonné 8 000–12 000 €) | Amortissement comptable non plafonné (mais sans créer de déficit) | Réduction d'impôt sur le prix (jusqu'à 21 % sur 12 ans) |
| Engagement | 9 ans, loyers plafonnés | Aucun | 6, 9 ou 12 ans, loyers plafonnés |
| Zonage | Aucun (toute la France) | Aucun | Zones A/A bis/B1 uniquement |
| Prélèvements sociaux 2026 | 17,2 % (revenus fonciers) | 18,6 % (BIC location meublée) | 17,2 % |
| Amortissements à la revente | Réintégrés si rupture d'engagement ; débat au-delà | Réintégrés dans la plus-value depuis 2025 | Sans objet |
À noter : les deux régimes sont incompatibles sur un même bien — un logement est loué nu sous Jeanbrun ou meublé sous LMNP, pas les deux. Et la fiscalité 2026 introduit un écart nouveau : les prélèvements sociaux du meublé (BIC) sont passés à 18,6 %, quand les revenus fonciers de la location nue restent à 17,2 % — 1,4 point d'écart qui s'ajoute au dossier Jeanbrun. Si vous louez déjà en meublé, notre article sur la réforme du micro-BIC complète le panorama.
Verdict : pour qui le Jeanbrun a-t-il vraiment du sens ?
Le bon profil : un contribuable en TMI 30 % ou plus, qui veut de l'immobilier locatif en direct sans la gestion du meublé (rotation des locataires, mobilier, bails courts), sur un horizon de détention long (10 ans et plus), et qui vise un bien de 150 000 € à 285 000 € — la zone où l'amortissement en loyer intermédiaire reste sous le plafond de 8 000 €. Pour ce profil, le Jeanbrun offre 9 ans de loyers peu ou pas imposés avec des prélèvements sociaux à 17,2 %, contre 18,6 % en meublé.
Les profils qui doivent s'abstenir ou creuser : les TMI 0 % ou 11 % (l'économie d'impôt est trop faible pour justifier 9 ans de loyer plafonné), les investisseurs qui veulent garder la liberté de revendre à tout moment, et ceux qui visent une maison individuelle, exclue du texte actuel. Enfin, si votre objectif est un revenu immobilier sans gestion, les SCPI restent une alternative à comparer, avec un ticket d'entrée bien plus faible.
Dernier conseil de méthode : faites toujours tourner le calcul complet — loyers plafonnés compris — face au même bien loué au prix du marché sans dispositif. L'avantage fiscal doit dépasser le manque à gagner locatif sur 9 ans, sinon le statut ne travaille pas pour vous.
Article éditorial à visée informative publié par NokxiHub. Il ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal ; les paramètres décrits (taux, plafonds, conditions) sont ceux connus à la mi-juillet 2026 et restent susceptibles d'être précisés par les décrets d'application et la doctrine fiscale. Sources : Loi Bailleur Privé — statut bailleur privé 2026 (taux, plafonds, conditions), Trackstone — guide du dispositif Jeanbrun, Valority — loi Jeanbrun 2026, Defiscalisation.immo — amortissement du bailleur privé, Meilleurtaux Placement — loi de finances 2026.