Un décret du 20 juillet reconduit l'encadrement des loyers jusqu'en 2027

Le dispositif devait expirer le 31 juillet 2026. Il a été prolongé d'un an, à l'identique, par un décret publié le 20 juillet 2026 (décret n° 2026-644) : l'encadrement des loyers à la relocation en zone tendue s'appliquera donc à tous les baux signés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. C'est la treizième reconduction consécutive d'une mesure instaurée en 2012 et présentée à chaque fois comme temporaire.

Le principe est simple et souvent mal compris : dans les communes classées en zone tendue, lorsqu'un logement change de locataire ou que le bail est renouvelé, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui payé par le précédent occupant, revalorisé au plus de la variation de l'indice de référence des loyers. Ce n'est pas la même chose que l'« encadrement renforcé » appliqué à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux ou en Seine-Saint-Denis, qui impose lui un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Les deux dispositifs se superposent là où l'encadrement renforcé existe.

L'essentiel : deux nouvelles se télescopent au 1er août 2026. D'un côté, le plafond à la relocation est reconduit pour un an. De l'autre, l'INSEE a publié un IRL du 2e trimestre 2026 à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an : c'est le maximum que peut appliquer un bailleur dont le bail prévoit une révision indexée sur ce trimestre. Ni plus, ni rétroactivement.

IRL du 2e trimestre 2026 : +1,15 %, le double du trimestre précédent

L'indice de référence des loyers s'établit à 148,37 points au deuxième trimestre 2026, publié par l'INSEE et paru au Journal officiel du 12 juillet 2026. La hausse sur un an atteint 1,15 %, après +0,78 % au trimestre précédent : l'indexation accélère, tout en restant très inférieure aux 3,5 % du plafond post-2022. L'indice du 2e trimestre 2025, qui sert de base au calcul, ressortait à 146,68.

Deux valeurs spécifiques existent : 146,22 en Corse et 146,94 dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte), où l'indexation est plafonnée séparément. La publication suivante, celle du 3e trimestre 2026, est attendue le 15 octobre 2026.

Rappel de méthode utile pour comprendre pourquoi l'IRL est toujours en retard sur l'inflation ressentie : il est calculé sur la moyenne, sur douze mois consécutifs, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il lisse donc les chocs — ce qui a protégé les locataires en 2022-2023, et qui limite aujourd'hui le rattrapage des bailleurs.

Le calcul déroulé sur un loyer de 850 €

Sophie loue un appartement 850 € hors charges. Son bail, signé le 1er août, contient une clause de révision annuelle indexée sur l'IRL du 2e trimestre. Voici le calcul exact, étape par étape :

  1. Formule : loyer actuel × (IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente).
  2. Application : 850 € × (148,37 ÷ 146,68) = 850 € × 1,011522.
  3. Nouveau loyer : 859,79 € hors charges.
  4. Hausse mensuelle : +9,79 €.
  5. Hausse annuelle : +117,48 € sur douze mois.

Moins de dix euros par mois : la révision annuelle n'est pas un levier de rendement, c'est un mécanisme d'anti-érosion. Mais elle se capitalise. Un bailleur qui indexe chaque année conserve un loyer aligné sur les prix ; celui qui l'oublie trois années de suite avec des indices comparables perd durablement de l'ordre de 3 % de loyer — et cette base plus basse le suivra à la relocation, puisque le plafond en zone tendue est précisément « le loyer du précédent locataire ».

Qui peut augmenter quoi au 1er août 2026

Situation du logement Révision annuelle en cours de bail Hausse possible à la relocation
Hors zone tendue, bail avec clause de révision, DPE A à E Oui, +1,15 % maximum Libre (loyer fixé par le marché)
Zone tendue, DPE A à E Oui, +1,15 % maximum Non : plafonné au loyer du précédent locataire, indexé de l'IRL
Zone d'encadrement renforcé (Paris, Lyon, Lille…) Oui, +1,15 % maximum, dans la limite du loyer de référence majoré Non : double plafond, arrêté préfectoral et loyer précédent
Logement classé F ou G au DPE Non : gel total depuis la loi Climat Non, et complément de loyer interdit
Bail sans clause d'indexation Non : aucune révision possible avant renouvellement Selon la zone
Travaux d'amélioration importants réalisés Oui, révision IRL habituelle Dérogation possible en zone tendue, sous conditions de montant

La ligne la plus discriminante reste celle des passoires thermiques. Le gel des loyers des logements F et G, entré en vigueur le 24 août 2022, ne vise pas seulement la révision par l'IRL : il interdit toute augmentation, y compris au renouvellement, au changement de locataire, et exclut tout complément de loyer.

Passoires thermiques : la réforme du DPE de janvier 2026 rebat les cartes

Un point technique passé sous les radars vaut de l'argent réel pour de nombreux bailleurs. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 dans le calcul du diagnostic de performance énergétique. Mécaniquement, environ 850 000 logements chauffés à l'électricité ont gagné une à deux classes énergétiques sans le moindre travaux.

Conséquence directe : un logement anciennement classé F, aujourd'hui reclassé E par un nouveau diagnostic conforme au barème 2026, sort du gel des loyers et redevient indexable — à condition de disposer d'un DPE actualisé, opposable, et d'un bail comportant une clause de révision. Pour un bailleur détenant un studio électrique dans une grande ville, refaire le diagnostic peut être l'opération au meilleur rapport coût-bénéfice de l'année. Nous détaillons les conditions et les pièges de ce reclassement dans notre article DPE 2026 : comment sortir du statut de passoire thermique.

À retenir : avant d'envoyer une révision de loyer, vérifiez trois choses dans cet ordre — la classe DPE actuelle du logement, la présence d'une clause d'indexation dans le bail, puis la date anniversaire prévue au contrat. Une seule de ces trois cases non cochée rend la hausse inapplicable, et l'envoi d'un avis erroné expose à une demande de remboursement du locataire.

Les trois erreurs qui coûtent le plus cher aux bailleurs

  • Attendre plus d'un an. La révision doit être demandée dans le délai d'un an suivant la date prévue au bail. Passé ce délai, elle est définitivement perdue pour l'année écoulée : aucun rattrapage n'est possible, et le loyer de base reste inchangé pour les révisions suivantes.
  • Appliquer la hausse rétroactivement. La révision ne prend effet qu'à compter du jour de la demande, sans effet rétroactif. Réclamer douze mois d'arriérés en une fois est irrégulier et se retourne généralement contre le bailleur en cas de litige.
  • Se tromper de trimestre de référence. C'est le trimestre inscrit dans le bail qui fait foi, pas le dernier indice publié. Un bail référencé sur le 4e trimestre ne peut pas être révisé avec l'indice du 2e trimestre, même s'il est plus favorable.

Côté locataire, la vérification est symétrique et prend deux minutes : contrôler que le bail contient bien une clause d'indexation, que le trimestre de référence utilisé est le bon, et que le pourcentage appliqué correspond exactement à la variation officielle de l'indice — 1,15 % pour le 2e trimestre 2026. Une hausse supérieure, même de quelques euros, n'est pas due. Le vocabulaire technique de ces documents est décrypté dans notre glossaire de l'immobilier.

Enfin, un rappel de calendrier pour 2027 : la reconduction actuelle court jusqu'au 31 juillet 2027, et les prochains indices seront publiés le 15 octobre 2026, puis mi-janvier 2027. Les bailleurs dont la date anniversaire tombe en août ont donc, dès cette semaine, tous les éléments pour envoyer un avis de révision conforme.

Sources et avertissement

Article éditorial à visée informative, ne constitue pas un conseil juridique ni un conseil en investissement. Les règles d'encadrement varient selon la commune : vérifiez le zonage applicable à votre logement avant toute révision de loyer.