Louer ou acheter en 2026 : le calcul complet, et la règle des 19 ans de loyer qui tranche en 30 secondes

Louer ou acheter : la question a changé de réponse en 2026

Pendant quinze ans, l'arbitrage était tranché d'avance. Avec des taux à 1,2 % et des prix qui montaient de 5 % par an, acheter sa résidence principale relevait de l'évidence arithmétique. En 2026, les deux piliers de ce raisonnement ont cédé : le crédit à 20 ans se négocie autour de 3,35 % hors assurance, et les prix des logements anciens progressent de l'ordre de 2 % par an après deux années de recul. Dans le même temps, un PEA garni d'ETF a rapporté nettement plus que la pierre.

Résultat : le vieux slogan « payer un loyer, c'est jeter l'argent par les fenêtres » ne résiste plus à un tableur. Non parce qu'il serait devenu faux partout, mais parce qu'il est devenu conditionnel — et la condition n'est ni le taux, ni le prix au mètre carré. C'est le rapport entre le prix du bien et le loyer qu'il permettrait d'économiser. Cet article déroule le calcul complet, euro par euro, sur un cas concret, puis donne le seuil de bascule.

Les paramètres du marché en août 2026

Avant tout calcul, il faut fixer les données d'entrée. Elles sont publiques et vérifiables, et c'est ce qui distingue une simulation d'une opinion.

Deux chiffres méritent d'être soulignés. D'abord l'IRL à +1,15 % : les loyers sont encadrés dans leur révision annuelle, ce qui protège le locataire d'une dérive rapide — un avantage structurel souvent oublié dans le débat. Ensuite l'écart de DMTO : sur un même bien, l'acquéreur supporte 6,32 % dans la plupart des départements, mais 5,81 % s'il achète sa première résidence principale, la loi de finances 2025 ayant expressément exclu les primo-accédants de la hausse départementale.

Le coût réel de l'acheteur, déroulé euro par euro

Prenons un couple qui vise un appartement de 64 m² à 250 000 €, ce qui correspond à peu près au prix moyen national d'un appartement. Il dispose de 50 000 € d'apport et emprunte sur 20 ans.

1. Frais d'acquisition. DMTO à 6,32 % = 15 800 €, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire, les débours et la contribution de sécurité immobilière, soit environ 3 500 €. Total : 19 300 €, payés comptant. Il reste donc 30 700 € d'apport à imputer sur le prix.
2. Montant emprunté. 250 000 − 30 700 = 219 300 €.
3. Mensualité hors assurance. À 3,35 % sur 240 mois : 1 255 € par mois.
4. Assurance emprunteur. À 0,34 % du capital initial : 219 300 × 0,34 % / 12 = 62 € par mois. Mensualité totale : 1 317 €.
5. Coût total du crédit. 1 255 × 240 = 301 200 €, dont 81 900 € d'intérêts, plus 14 900 € d'assurance : près de 96 800 € versés à la banque et à l'assureur sur vingt ans.
6. Charges de propriétaire. Taxe foncière (≈ 1 200 €/an, revalorisée de 0,8 % en 2026), charges de copropriété non récupérables (≈ 600 €/an), provision travaux et entretien à 0,5 % du prix (≈ 1 250 €/an), assurance propriétaire (≈ 150 €/an). Total : 3 200 €/an, soit 267 €/mois.

Effort mensuel total du propriétaire : 1 584 €. C'est le chiffre à retenir pour la suite. À noter : sur ces 1 584 €, une partie seulement est perdue — la fraction de capital remboursée constitue de l'épargne forcée. Nous y revenons à la section suivante. Pour calibrer votre propre cas, notre article sur la capacité d'emprunt en 2026 donne les seuils par niveau de revenu.

Un mot sur l'assurance emprunteur, car c'est le poste le plus facile à réduire : 14 900 € sur la durée du prêt, cela se renégocie. La loi Lemoine autorise le changement à tout moment, et l'écart entre le contrat groupe de la banque et une délégation externe se chiffre en milliers d'euros, comme détaillé dans notre dossier assurance emprunteur 2026.

Le coût réel du locataire — et ce qu'il fait de l'écart

Le même appartement, loué. Avec un rendement locatif brut de 4,5 % — hypothèse médiane, représentative d'une grande ville de province —, le loyer hors charges ressort à 250 000 × 4,5 % / 12 = 937 € par mois. Les charges récupérables (eau, ascenseur, ordures) sont payées par les deux profils : elles s'annulent dans la comparaison et sortent du calcul.

Le locataire supporte donc 937 € quand le propriétaire décaisse 1 584 €. L'écart est de 647 € par mois. Et surtout : il conserve ses 50 000 € d'apport, immédiatement disponibles pour être investis.

Toute la comparaison honnête tient dans cette phrase : le locataire n'est gagnant que s'il investit réellement ces 50 000 € et ces 647 € mensuels. C'est l'hypothèse la plus fragile de tout l'exercice, et il faut la nommer. Dans la vraie vie, le crédit immobilier est une épargne forcée redoutablement efficace — le virement part, personne ne l'arbitre. L'investisseur discipliné, lui, doit reproduire cette discipline volontairement, mois après mois, y compris quand les marchés baissent.

« Payer un loyer, c'est jeter l'argent par les fenêtres » : le face-à-face

Faisons donc le calcul que le slogan interdit de faire. Sur la première année de notre cas type, l'argent définitivement perdu par le propriétaire s'établit ainsi : environ 7 240 € d'intérêts (le capital n'ayant presque pas encore été amorti), 746 € d'assurance et 3 200 € de charges et taxe foncière. Soit 11 186 €, ou 932 € par mois.

Face à cela, le locataire perd 11 244 € de loyer sur la même année. L'écart est de 58 € — statistiquement nul. Autrement dit, à conditions 2026 et sur ce profil de bien, le propriétaire « jette par les fenêtres » exactement autant que le locataire la première année. Ce qui les départage n'est donc pas le flux, mais ce que devient le stock : d'un côté le capital remboursé et l'évolution du prix du bien ; de l'autre, le rendement du portefeuille financier.

Il faut y ajouter un poste que le débat ignore presque toujours : les frais de transaction. 19 300 € à l'achat, plus environ 4 % de frais d'agence à la revente, soit une friction totale voisine de 12 % du prix. Avec une appréciation du bien de 1,5 % par an, il faut sept à huit ans de détention rien que pour effacer ces frais. En dessous de cet horizon, l'achat est presque toujours perdant, quel que soit le marché.

La simulation à 10 ans : deux patrimoines nets côte à côte

Projetons les deux trajectoires sur dix ans, avec des hypothèses explicites et volontairement prudentes : prix de l'immobilier +1,5 % par an, portefeuille financier +5 % par an net de frais, frais d'agence à la revente 4 %.

• Côté propriétaire. Le bien vaut 250 000 × 1,015¹⁰ = 290 135 €. Le capital restant dû après 120 mensualités s'élève à 127 832 €. Les frais de vente coûtent 11 605 €. La plus-value de résidence principale étant exonérée, le patrimoine net ressort à 290 135 − 127 832 − 11 605 = 150 698 €.
• Côté locataire. Les 50 000 € placés à 5 % deviennent 81 445 €. Les 647 € mensuels capitalisés au même taux produisent 100 466 €. Total brut : 181 911 €, pour 127 640 € versés, soit 54 271 € de plus-value. Logée dans un PEA de plus de cinq ans, elle ne supporte que les prélèvements sociaux à 18,6 %, soit 10 094 €. Patrimoine net : 171 817 €.

Avantage locataire : 21 119 € au bout de dix ans, sur ce jeu d'hypothèses. Le résultat surprend, mais il découle d'une mécanique simple : à 3,35 % de taux et 1,5 % d'appréciation, l'effet de levier du crédit joue contre l'acheteur, puisqu'il paie son financement plus cher que ce que l'actif financé lui rapporte.

Le tableau qui décide vraiment : le rapport prix / loyer

Le verdict précédent tient à une seule variable : le loyer que l'achat permet d'éviter. Reprenons exactement la même simulation à dix ans, en ne faisant varier que le rendement locatif brut du bien — c'est-à-dire, en pratique, la ville.

Rappel : le patrimoine net du propriétaire est identique dans les cinq lignes (150 698 €), puisque le bien, le crédit et les charges ne changent pas. Seul le loyer évité varie — et il suffit à faire basculer le résultat de +52 000 € en faveur de la location à +56 000 € en faveur de l'achat. Aucune autre variable du dossier n'a cette puissance.

La règle des 19 ans de loyer

Le point d'équivalence se situe à un rendement brut de 5,2 %, ce qui se traduit par une règle mémorisable et applicable en trente secondes devant une annonce :

Divisez le prix du bien par le loyer annuel du même bien. Au-dessus de 19, la location l'emporte statistiquement. En dessous, l'achat prend l'avantage.

Sur notre cas : 250 000 € pour 12 950 € de loyer annuel, soit un multiple de 19,3 — la zone d'équilibre. À Paris, avec 9 827 €/m² à l'achat et 33,3 €/m² de loyer mensuel, le multiple grimpe à près de 25 : la location y est largement gagnante sur dix ans. À Saint-Étienne ou Mulhouse, où les rendements dépassent 8 %, le multiple tombe sous 13 : acheter est un choix évident.

Les quatre variables qui peuvent tout renverser

Une simulation n'est pas une prophétie. Voici les paramètres qui, dans la vraie vie, déplacent le curseur — et de combien.

1. L'appréciation du bien. C'est le levier le plus puissant du côté acheteur. Passer d'une hypothèse de 1,5 % à 3 % par an ajoute 250 000 × (1,03¹⁰ − 1,015¹⁰) = 45 844 € au patrimoine du propriétaire à dix ans. Cela suffit à faire basculer le scénario à 4,5 % de rendement en faveur de l'achat. Symétriquement, une stagnation des prix enfonce l'acheteur.
2. Le rendement du portefeuille. Notre hypothèse de 5 % net est raisonnable pour une allocation actions diversifiée sur dix ans, mais elle n'est pas garantie et suppose de tenir pendant les baisses. À 3 % net, l'avantage locataire du scénario médian fond de plus de moitié.
3. Le statut de primo-accédant et les aides. Le maintien du DMTO à 5,81 % économise 1 275 € de frais dès l'entrée, et le prêt à taux zéro remplace une fraction du crédit par de l'argent gratuit : sur 60 000 € de PTZ, l'économie d'intérêts dépasse 20 000 € sur la durée. Ces deux dispositifs déplacent nettement le seuil de bascule vers le haut.
4. La probabilité de déménager. C'est la variable la moins financière et la plus décisive. Une mutation, une séparation ou un changement d'emploi à cinq ans transforme mécaniquement l'achat en opération perdante — les 12 % de frais de transaction n'ont pas eu le temps d'être absorbés.

Le verdict, profil par profil

• Vous visez une métropole chère (multiple > 20) et votre horizon est incertain : louez, et investissez l'écart de façon automatisée. C'est le cas où la location gagne le plus largement — mais l'automatisation du virement n'est pas optionnelle, c'est ce qui fait la différence.
• Vous achetez en ville moyenne (multiple < 16) et vous comptez rester : achetez. Le loyer évité est tel que l'arbitrage n'est même pas serré, et l'épargne forcée du crédit joue à plein.
• Vous êtes primo-accédant éligible au PTZ : la subvention implicite du dispositif et le DMTO réduit déplacent le seuil de bascule vers 21 ou 22. Refaites le calcul avec le PTZ intégré avant de conclure.
• Vous êtes indiscipliné avec l'épargne : soyez honnête. Si l'écart de 647 € finit sur le compte courant, la location perd d'office et le crédit immobilier reste le meilleur plan d'épargne jamais inventé.
• Vous hésitez pour une durée inférieure à sept ans : louez. Aucune hypothèse raisonnable de marché ne compense 12 % de frais de transaction sur un horizon aussi court.

Une dernière remarque, qui dépasse le tableur. Acheter sa résidence principale n'est pas qu'un placement : c'est une protection contre le risque de loyer à la retraite, une liberté d'aménagement, et une forme de stabilité qui ne se chiffre pas. Ce comparatif ne prétend pas trancher ces dimensions-là. Il dit simplement que, sur le seul terrain financier, la réponse de 2026 dépend d'un rapport — et que ce rapport se calcule en trente secondes. Pour aller plus loin sur l'arbitrage entre résidence principale et investissement, voyez notre page dédiée achat de résidence principale ou investissement locatif.

Méthodologie, sources et avertissement

Méthodologie. Bien de 250 000 € (64 m² au prix moyen national d'un appartement), apport de 50 000 €, crédit sur 20 ans à 3,35 % hors assurance, assurance à 0,34 % du capital initial, DMTO à 6,32 %, charges de propriétaire de 3 200 €/an, appréciation du bien de 1,5 %/an, rendement du portefeuille de 5 %/an net de frais, frais d'agence de 4 % à la revente, fiscalité PEA à 18,6 % de prélèvements sociaux au-delà de cinq ans. Les calculs d'amortissement et de capitalisation sont mensuels.

Article éditorial à visée informative, ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil immobilier. Les simulations reposent sur les hypothèses détaillées ci-dessus ; toute modification de ces hypothèses modifie le résultat. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et tout investissement comporte un risque de perte en capital.

• INSEE — Indice de référence des loyers, 2^e trimestre 2026 (+1,15 %)
• Meilleurtaux — Baromètre des taux de crédit immobilier, août 2026
• Cafpi — Les taux de crédit immobilier en août 2026
• MeilleursAgents — Prix immobilier au m² en France, août 2026
• Service-public.fr — Frais et droits de mutation lors d'un achat immobilier
• Meilleurtaux — Rendements locatifs ville par ville en 2026
• impots.gouv.fr — Fiscalité de la vente immobilière et exonération de la résidence principale