Découvrez plus de 70 termes immobiliers expliqués simplement avec des exemples concrets et des liens vers nos simulateurs, comme le simulateur de capacité d'emprunt. Votre guide complet pour maîtriser le vocabulaire de l'immobilier.
Les définitions incontournables pour comprendre l'immobilier
Acte rédigé et signé devant notaire
Somme que vous investissez de votre poche
Assurance qui garantit le remboursement du prêt
Contrat de location entre propriétaire et locataire
Garantie apportée par un tiers ou une somme d’argent
Avant-contrat engageant vendeur et acheteur
L’acte authentique est le document officiel qui constate la vente d’un bien immobilier, rédigé et signé devant notaire. Il transfère la propriété à l’acheteur.
L'apport personnel est la somme d'argent que vous investissez personnellement dans votre projet immobilier, généralement 10 à 20% du prix d'achat. Il provient de vos économies, donations, ou vente d'un bien.
L'assurance emprunteur couvre le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Non légalement obligatoire mais exigée par les banques, elle peut représenter une part importante du coût total. La loi Lemoine (2022) permet d'en changer à tout moment et sans frais.
L’audit énergétique est une analyse détaillée de la performance énergétique d’un logement, avec des recommandations de travaux pour améliorer sa consommation.
Le bail est un contrat qui définit les droits et obligations du propriétaire et du locataire pour la location d’un bien immobilier. Il précise la durée, le montant du loyer, les charges, etc.
Le Bail Réel Solidaire permet d'acheter un logement (le bâti) tout en louant le terrain (le foncier) à un Organisme de Foncier Solidaire, moyennant une redevance modérée. Ce dispositif abaisse fortement le prix d'acquisition, en contrepartie de plafonds de ressources et d'un prix de revente encadré.
Le cash-flow est la différence entre les loyers encaissés et l'ensemble des dépenses (mensualité de crédit, charges, taxe foncière, assurances). Positif, l'investissement s'autofinance et génère un surplus ; négatif, il faut compléter chaque mois de sa poche (effort d'épargne).
La caution est une garantie apportée par un tiers (personne physique ou organisme) ou une somme d’argent versée pour garantir le paiement du loyer ou du crédit.
Les charges de copropriété sont les dépenses nécessaires à l’entretien, la gestion et l’amélioration des parties communes d’un immeuble en copropriété. Elles sont réparties entre les copropriétaires selon leur quote-part.
Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent réciproquement à conclure la vente d’un bien immobilier à un prix déterminé.
La condition suspensive est une clause d’un contrat (promesse de vente, compromis) qui suspend son exécution jusqu’à la réalisation d’un événement (obtention du prêt, permis de construire).
La copropriété est le régime juridique d’un immeuble divisé en lots appartenant à plusieurs propriétaires. Chaque copropriétaire possède une partie privative et une quote-part des parties communes.
Le crédit relais est un prêt temporaire accordé pour acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu l’ancien. Il est remboursé dès la vente du bien initial.
Le déficit foncier apparaît quand les charges déductibles d'un bien loué nu (travaux, intérêts, taxes) dépassent les loyers perçus. Il s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (voire 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique sortant un logement du statut de passoire), le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le diagnostic amiante est un contrôle obligatoire pour la vente de biens construits avant 1997 afin de détecter la présence d’amiante, substance dangereuse pour la santé.
Le diagnostic électrique est un contrôle obligatoire pour la vente de logements dont l’installation a plus de 15 ans. Il vise à informer l’acheteur sur la sécurité de l’installation.
Le dispositif Denormandie offre une réduction d'impôt aux investisseurs qui achètent un logement ancien à rénover dans certaines villes moyennes, à condition d'y réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total et de le louer. Prorogé jusqu'en 2027, il vise la revitalisation des centres-villes.
La donation permet de transmettre un bien immobilier de son vivant. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € par enfant en franchise de droits, renouvelable tous les 15 ans. Le démembrement (donation de la nue-propriété en conservant l'usufruit) est un levier fréquent pour réduire les droits.
Le DPE évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement. Obligatoire pour la vente et la location, il classe le bien de A (très économe) à G (énergivore).
Le droit de préemption permet à une personne ou à une collectivité d’acheter un bien immobilier en priorité lors de sa mise en vente, sous certaines conditions.
L'effet de levier consiste à financer un investissement immobilier par l'emprunt plutôt que par ses seuls fonds propres. Tant que le rendement du bien dépasse le coût du crédit, l'emprunt démultiplie la rentabilité des capitaux investis. C'est un des grands atouts de l'immobilier locatif.
L'encadrement des loyers plafonne le loyer au mètre carré dans certaines zones tendues (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier…). Le loyer ne peut dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté. Tout dépassement expose le bailleur à une action en réduction et à des sanctions.
L’état des lieux est un document établi à l’entrée et à la sortie d’un locataire, décrivant l’état du logement. Il permet de comparer et de déterminer d’éventuelles réparations.
Le foncier désigne l’ensemble des terrains et propriétés, bâties ou non, qui constituent le patrimoine immobilier d’une personne ou d’une collectivité.
Les frais d'agence sont les honoraires versés à une agence immobilière pour la commercialisation d'un bien et l'accompagnement de la transaction. Ils oscillent généralement entre 3 et 8 % du prix de vente et doivent être affichés TTC. Le mandat précise qui les supporte : vendeur ou acquéreur.
Les frais de notaire (ou frais d'acquisition) comprennent les droits de mutation reversés à l'État et aux collectivités, les émoluments du notaire et les débours. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Depuis 2025, plus de 70 départements ont relevé les droits de mutation (DMTO) jusqu'à 5 %, alourdissant la facture dans l'ancien.
La garantie décennale engage le constructeur pendant 10 ans à réparer les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (fissures graves, infiltrations, effondrement). Elle est obligatoire pour tout professionnel du bâtiment.
Le HCSF encadre les conditions d'octroi des crédits immobiliers. Ses règles : taux d'endettement plafonné à 35 % (assurance comprise) et durée maximale de 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé). Les banques disposent d'une marge de dérogation limitée pour certains dossiers.
L’hypothèque est une garantie prise par la banque sur un bien immobilier pour sécuriser le remboursement d’un prêt. En cas de défaut de paiement, la banque peut saisir le bien.
L'IFI a remplacé l'ISF en 2018. Il concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1ᵉʳ janvier. Le barème est progressif de 0,5 % à 1,5 %. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur.
L'indivision est la situation où plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, chacune détenant une quote-part sans partie matériellement délimitée. Fréquente après une succession ou un achat en couple non marié, elle exige l'accord des indivisaires pour les décisions importantes.
Le statut LMNP permet de louer un bien meublé en bénéficiant d'avantages fiscaux, notamment l'amortissement du bien et des meubles au régime réel. Les loyers sont imposés en BIC (micro-BIC ou réel). Réforme importante : depuis le 1ᵉʳ mars 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (hors résidences de services), ce qui rogne l'avantage à la sortie.
La loi Pinel offrait une réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf destiné à la location, sous conditions de loyer et de ressources. Le dispositif a définitivement pris fin le 31 décembre 2024 : aucun nouvel investissement n'est plus éligible. Les engagements en cours se poursuivent jusqu'à leur terme. Pour défiscaliser en 2026, on se tourne vers le LMNP, le déficit foncier ou les SCPI fiscales.
Le lotissement est la division d’un terrain en plusieurs lots destinés à la construction, avec des règles d’urbanisme spécifiques et parfois une association syndicale.
La mainlevée est l’acte qui met fin à une garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers) sur un bien immobilier, généralement après le remboursement du prêt.
Le mandat exclusif est un contrat par lequel un propriétaire confie la vente de son bien à une seule agence immobilière. L’agence est la seule à pouvoir commercialiser le bien pendant la durée du mandat.
Le notaire est un officier public qui authentifie les actes juridiques (vente, donation, succession) et conseille les parties dans les transactions immobilières.
La nu-propriété est le droit de posséder un bien immobilier sans pouvoir l’utiliser ou en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à la fin de l’usufruit.
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE, très consommateur d'énergie. Calendrier d'interdiction progressive de mise en location : les G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les F au 1ᵉʳ janvier 2028, les E au 1ᵉʳ janvier 2034. Un tel bien peut devenir non-louable sans rénovation.
La plus-value immobilière est la différence positive entre le prix de vente et le prix d'achat, majoré des frais et travaux. Hors résidence principale (totalement exonérée), elle est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Les abattements pour durée de détention aboutissent à une exonération d'impôt à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans.
Le préavis est le délai légal à respecter pour informer le propriétaire ou le locataire de la fin du bail. Il varie selon le type de location et la situation.
Le prêt amortissable est le crédit immobilier le plus courant : chaque mensualité rembourse une part d'intérêts et une part de capital. Au début, les intérêts dominent ; à la fin, c'est le capital. Le tableau d'amortissement détaille cette répartition mois par mois.
Dans un prêt in fine, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée, puis la totalité du capital en une seule fois à l'échéance. Souvent adossé à un placement nanti, il est surtout utilisé par les investisseurs pour maximiser la déduction des intérêts et l'effet de levier.
La promesse de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien à un acheteur déterminé, à un prix fixé, sous certaines conditions.
La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien à un acheteur déterminé, à un prix fixé, pendant une durée limitée.
Le promoteur immobilier est un professionnel qui conçoit, finance et réalise des opérations immobilières (logements, bureaux, commerces) pour les vendre ou les louer.
Le PTZ est un prêt immobilier sans intérêts destiné aux primo-accédants pour financer une partie de leur résidence principale. Le montant dépend des revenus, de la composition du foyer et de la zone du bien. Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, il est de nouveau ouvert sur tout le territoire, y compris pour les maisons individuelles neuves.
Le remboursement anticipé consiste à rembourser une partie ou la totalité du capital restant dû avant le terme prévu. La banque peut appliquer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, dans la limite de 3 % du capital restant dû.
Le rendement locatif mesure la rentabilité d'un investissement locatif. Le rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Le rendement net déduit les charges, la taxe foncière, la gestion et la vacance, offrant une vision bien plus réaliste de la performance réelle.
La rénovation énergétique regroupe les travaux visant à améliorer la performance énergétique d’un logement (isolation, chauffage, fenêtres, etc.).
Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus d'une location vide (non meublée). Ils sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu, au régime micro-foncier (abattement de 30 %) ou au régime réel (déduction des charges réelles), plus 17,2 % de prélèvements sociaux (taux maintenu en 2026).
La SCI est une société civile qui permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle facilite la gestion, la transmission et offre des avantages fiscaux selon le régime choisi.
La SCPI collecte l'épargne de nombreux investisseurs pour acheter et gérer un parc immobilier locatif (bureaux, commerces, santé, logistique). En échange de parts, l'investisseur perçoit des revenus proportionnels, sans gérer directement les biens. Les revenus fonciers restent soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 % (régime maintenu en 2026).
Une servitude est une charge imposée à un bien (le fonds servant) au bénéfice d'un autre bien (le fonds dominant) : droit de passage, de vue, d'écoulement des eaux, canalisations… Elle suit le bien lors de la vente et doit être signalée à l'acquéreur.
La surface Carrez est la superficie privative d'un lot en copropriété, mesurée selon la loi Carrez. Elle exclut les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, ainsi que caves, garages et balcons. Son mention est obligatoire dans l'acte de vente ; une erreur de plus de 5 % peut donner lieu à une réduction de prix.
Le syndic de copropriété est chargé de la gestion administrative, financière et technique des parties communes d’un immeuble en copropriété.
Le TAEG (qui a remplacé le TEG en 2016 pour les crédits aux particuliers) exprime le coût total du crédit : taux nominal + assurance emprunteur + frais de dossier + garanties + frais annexes. C'est le seul indicateur légal pour comparer objectivement deux offres, et il ne peut dépasser le taux d'usure fixé par la Banque de France.
Les tantièmes (ou millièmes) expriment la quote-part de chaque lot dans la copropriété. Ils déterminent la répartition des charges communes et le poids de chaque voix en assemblée générale. Ils figurent dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
Le taux d'endettement représente le pourcentage de vos revenus consacré au remboursement de vos dettes. Il ne doit généralement pas dépasser 35% pour obtenir un prêt immobilier.
Le taux d'usure est le TAEG maximum au-delà duquel une banque n'a pas le droit de prêter. Fixé chaque trimestre par la Banque de France, il protège l'emprunteur contre des conditions abusives. Un taux d'usure trop bas face à des taux qui montent peut cependant bloquer certains dossiers.
La taxe d’habitation était un impôt local payé par l’occupant d’un logement, progressivement supprimé pour les résidences principales depuis 2023.
La taxe foncière est un impôt local payé chaque année par les propriétaires de biens immobiliers, calculé sur la valeur cadastrale du bien.
L’usufruit est le droit d’utiliser un bien immobilier et d’en percevoir les revenus (loyers), sans en être propriétaire. À la fin de l’usufruit, le bien revient au nu-propriétaire.
La vacance locative désigne les périodes durant lesquelles un bien reste sans locataire, donc sans loyer. Elle pèse directement sur la rentabilité et doit être anticipée dans tout calcul d'investissement. On l'exprime souvent en semaines par an ou en pourcentage du loyer annuel.
La VEFA, ou « achat sur plan », est la vente d'un logement neuf avant ou pendant sa construction. L'acquéreur paie par appels de fonds échelonnés selon l'avancement des travaux et devient propriétaire au fur et à mesure. Elle s'accompagne de garanties légales (achèvement, parfait achèvement, décennale).
Le viager est un contrat de vente immobilière où l'acquéreur verse un bouquet (somme initiale) puis une rente mensuelle au vendeur jusqu'à son décès. Le vendeur conserve généralement l'usage du bien.
Un vice caché est un défaut grave, non apparent au moment de la vente et antérieur à celle-ci, qui rend le bien impropre à son usage ou en diminue fortement la valeur (infiltrations dissimulées, mérule, fondations défaillantes). L'acheteur dispose de 2 ans après la découverte pour agir contre le vendeur.
Le zonage A / B / C classe les communes selon la tension du marché locatif : A bis et A pour les zones les plus tendues (Paris, grandes agglomérations), B1 et B2 pour les zones intermédiaires, C pour les zones détendues. Il conditionne l'éligibilité et les plafonds de nombreux dispositifs (PTZ, aides, plafonds de loyer).
Tout ce qu'il faut savoir pour utiliser au mieux notre glossaire immobilier
Notre glossaire interactif vous permet de rechercher un terme par mot-clé, de filtrer par catégorie (crédit, juridique, marché…) et de basculer entre trois vues (cartes, liste, alphabet). Chaque terme propose une définition détaillée, des exemples concrets et des liens vers nos simulateurs et guides pratiques.
Le taux nominal est le taux d'intérêt de base de votre prêt. Le TAEG (ex-TEG, Taux Annuel Effectif Global) inclut TOUS les coûts : taux nominal + assurance emprunteur + frais de dossier + garanties. Le TAEG est donc toujours plus élevé et représente le coût réel de votre crédit : c'est le seul indicateur pertinent pour comparer deux offres.
Ils varient selon le type de bien : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils regroupent les droits de mutation (taxes reversées à l'État et aux collectivités), les émoluments du notaire et les débours. Attention : depuis 2025, plus de 70 départements ont relevé les droits de mutation (DMTO) jusqu'à 5 %, ce qui alourdit la facture dans l'ancien.
Divisez le total de vos charges mensuelles de crédit (prêts, pensions…) par vos revenus nets mensuels, puis multipliez par 100. Exemple : 900 € de charges pour 3 000 € de revenus = 30 %. Le HCSF plafonne l'endettement à 35 % assurance comprise, sur une durée maximale de 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé).
Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est un prêt aidé de l'État, sans intérêts, réservé aux primo-accédants pour financer une partie de leur résidence principale. Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, il est de nouveau ouvert sur tout le territoire, y compris pour les maisons individuelles neuves. Le montant dépend de vos revenus, de la composition du foyer et de la zone du bien.
La LTV (loan-to-value) est le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien. Une LTV de 90 % signifie que vous empruntez 90 % du prix et apportez 10 %. Plus la LTV est basse (donc plus l'apport est élevé), plus votre dossier rassure la banque et meilleur sera votre taux. Les banques attendent en général un apport couvrant au moins les frais d'acquisition (≈ 10 %).
Oui. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les F le seront au 1ᵉʳ janvier 2028 et les E au 1ᵉʳ janvier 2034. Un bien énergivore peut donc devenir non-louable sans travaux de rénovation. Vérifiez impérativement le DPE et budgétez les travaux avant tout achat locatif.
La plus-value sur un bien immobilier reste soumise à 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Ces derniers, liés à la durée de détention, aboutissent à une exonération totale d'impôt à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. La résidence principale, elle, est totalement exonérée de plus-value.
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Gain réalisé lors de la vente
Rentabilité d’un bien mis en location
Achat d’un logement neuf sur plan
Solder tout ou partie du prêt avant l’échéance