Viager : la mécanique du prix, de la rente et de l’aléa

Dans un viager occupé — la très grande majorité des cas —, le vendeur conserve le droit de vivre dans le logement jusqu'à son décès. L'acheteur acquiert donc un bien dont il ne pourra ni jouir ni tirer de loyers pendant une durée inconnue. Cette privation se paie : elle se traduit par une décote d'occupation appliquée à la valeur vénale.

Cette décote s'adosse au barème de l'usufruit, qui décroît avec l'âge : plus le vendeur est âgé, plus la période d'occupation attendue est courte, et plus la décote est faible. À 75 ans, elle tourne autour de 30 % : un bien valant 300 000 € libre est retenu pour 210 000 €.

Dans un viager libre, le vendeur quitte les lieux dès la vente. L'acheteur peut occuper ou louer immédiatement : il n'y a donc aucune décote d'occupation, et le prix de base reste la valeur vénale. Ce cas est nettement plus rare, et concerne surtout des vendeurs partant en établissement spécialisé.

Le prix ainsi déterminé se scinde en deux. Le bouquet est la part versée comptant à la signature — usage courant : 30 % environ, mais rien ne l'impose. Sur notre exemple, cela représente 63 000 €.

Le solde, soit 147 000 €, est converti en rente viagère. La conversion repose sur l'espérance de vie du crédirentier telle qu'elle ressort des tables de mortalité — environ 14 ans à 75 ans — et sur un taux de rendement. Cela donne ici de l'ordre de 875 € par mois, soit 10 500 € par an.

L'arbitrage entre les deux n'est pas neutre. Un bouquet élevé sécurise le vendeur et réduit le risque de défaut de l'acheteur, mais abaisse la rente d'autant. Un bouquet faible maximise le revenu régulier — ce que recherchent la plupart des vendeurs — au prix d'une dépendance plus longue à la solvabilité de l'acquéreur. La rente est par ailleurs indexée, le plus souvent sur l'indice des prix à la consommation : c'est une protection contre l'inflation que peu de placements offrent aussi simplement.

C'est l'argument le plus solide du viager, et le moins connu. La rente n'est imposable que pour une fraction, déterminée une fois pour toutes par l'âge du crédirentier au premier versement, et figée ensuite. À partir de 70 ans, 70 % de la rente échappent à l'impôt : seuls 30 % sont soumis au barème et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Sur 10 500 € de rente annuelle, la base imposable n'est donc que de 3 150 €. Pour un retraité aux revenus modestes, l'imposition effective devient souvent négligeable. Le bouquet, lui, suit le régime de droit commun de la plus-value immobilière — et disparaît donc totalement s'il s'agit de la résidence principale, ce qui est le cas le plus fréquent.

Du côté de l'acheteur, en revanche, aucune faveur : les rentes versées ne sont pas déductibles, et les droits de mutation se calculent sur la valeur totale retenue au contrat, bouquet et rente capitalisée confondus.

Un viager n'est valable que s'il comporte un véritable aléa : au moment de la signature, nul ne doit pouvoir prévoir la durée du versement. Deux conséquences juridiques en découlent, et elles sont strictes.

Si le vendeur décède dans les vingt jours de la vente d'une maladie dont il était déjà atteint à la signature, la vente est nulle de plein droit. Plus largement, la connaissance par l'acheteur d'un état de santé rendant le décès prévisible suffit à faire annuler le contrat pour défaut d'aléa.

Cet aléa joue dans les deux sens, et c'est ce qui rend le viager incomparable à un placement. Sur notre exemple, un vendeur atteignant son espérance de vie aura reçu au total 210 000 € — proche de la valeur occupée du bien. Un vendeur vivant dix ans de plus aura reçu bien davantage que la valeur libre du logement. Le cas de Jeanne Calment, dont l'acquéreur est décédé avant elle après trente ans de rentes, n'est pas une anecdote : c'est l'illustration exacte du mécanisme.

Pour le vendeur : la clause résolutoire. Elle permet de reprendre le bien en cas d'impayés, en conservant le bouquet et les rentes déjà perçues à titre de dommages et intérêts. Assortie d'un privilège du vendeur inscrit à la publicité foncière, c'est la garantie essentielle du contrat — sans elle, l'insolvabilité de l'acquéreur devient le risque principal.

Pour l'acheteur : la répartition claire des charges. L'usage veut que le crédirentier supporte les charges courantes et la taxe d'habitation s'il occupe le bien, tandis que le débirentier prend la taxe foncière et les gros travaux de l'article 606 du Code civil. Cette répartition doit figurer noir sur blanc dans l'acte : elle est la source de contentieux la plus fréquente, dix ou quinze ans après la vente, quand la toiture doit être refaite.

Pour les deux : l'indexation. L'indice choisi et sa périodicité de révision déterminent la valeur réelle de la rente sur vingt ans. Une rente non indexée perd mécaniquement du pouvoir d'achat — c'est ce que mesure notre indicateur d'inflation.