Plus-value immobilière : le calcul, les deux compteurs et les sorties

C'est la première chose à vérifier, et elle règle la majorité des cas : la vente de votre résidence principale est totalement exonérée, sans condition de durée de détention ni de montant. Le logement doit être votre résidence habituelle et effective au jour de la vente — un bien quitté depuis plusieurs années ne l'est plus, même s'il l'a été longtemps.

L'administration tolère un délai de vente d'environ un an après le déménagement, à condition que le bien soit resté inoccupé et mis en vente sans délai. Au-delà, l'exonération tombe et le régime décrit ci-dessous s'applique. Tout le reste de cette fiche concerne donc les résidences secondaires, les biens locatifs et les terrains.

La plus-value n'est pas la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Le prix d'acquisition peut être majoré de deux façons, et c'est là que se joue une part considérable de l'impôt.

Les frais d'acquisition — les « frais de notaire » payés à l'achat — peuvent être retenus pour leur montant réel, ou forfaitairement pour 7,5 % du prix d'achat. Le forfait est presque toujours plus avantageux, et surtout il ne demande aucun justificatif.

Les travaux peuvent être ajoutés sur factures, ou forfaitairement pour 15 % du prix d'achat dès lors que le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Là encore, aucune facture n'est exigée : le forfait est de droit. Un propriétaire qui n'a jamais rien rénové y a droit comme les autres.

Sur un bien acheté 200 000 €, ces deux forfaits portent le prix d'acquisition retenu à 245 000 € — soit 45 000 € de base taxable en moins, avant même de parler d'abattement.

À partir de la 6^e année de détention, la plus-value est réduite par un abattement. Mais il y en a deux, et ils ne progressent pas ensemble.

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement court à 6 % par an jusqu'à la 21^e année, puis 4 % la 22^e : l'exonération est totale à 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux, le rythme est bien plus lent : 1,65 % par an jusqu'à la 21^e année, 1,6 % la 22^e, puis une accélération à 9 % par an. L'exonération n'arrive qu'à 30 ans.

D'où la situation la plus mal comprise du régime : entre 22 et 30 ans de détention, un vendeur ne paie plus d'impôt sur le revenu mais reste redevable de prélèvements sociaux sur une part encore substantielle de sa plus-value. « Exonéré » au bout de 22 ans ne veut pas dire « rien à payer ».

Prenons un appartement locatif acheté 200 000 € il y a 16 ans et revendu 300 000 €. Le réflexe serait de calculer sur 100 000 € de gain. C'est faux : après application des deux forfaits, la plus-value brute retenue n'est que de 55 000 €.

Sur cette base, 16 ans de détention effacent 66 % de l'assiette soumise à l'impôt sur le revenu, qui tombe à 18 700 € — soit 3 553 € d'impôt. Mais ils n'effacent que 18,15 % de l'assiette sociale, qui reste à 45 018 € — soit 7 743 € de prélèvements sociaux.

Total : 11 296 €, contre 19 910 € si la vente était intervenue avant la 6^e année. La durée de détention a donc divisé la note par 1,8 — et l'essentiel de ce qui reste dû est social, non fiscal.

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable — c'est-à-dire après abattements —, une taxe supplémentaire s'applique, progressive de 2 % à 6 % selon le montant. Elle est calculée sur la totalité de la plus-value imposable, et non sur la seule fraction dépassant le seuil.

Le seuil s'apprécie par vendeur : un couple qui vend un bien détenu en indivision dispose de deux seuils distincts. C'est l'une des rares optimisations réellement disponibles sur ce régime, et elle se prépare au moment de l'acquisition, pas de la vente.

La première cession d'un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes, et s'il remploie le prix dans l'achat de sa résidence principale dans les deux ans. C'est le dispositif que les locataires propriétaires d'un bien locatif oublient le plus souvent.

Les petites cessions — prix de vente inférieur à 15 000 € — sont exonérées, seuil apprécié par bien et par vendeur. Les retraités et titulaires d'une carte d'invalidité le sont également sous conditions de revenu fiscal de référence. Enfin, certaines cessions au profit d'organismes de logement social bénéficient d'une exonération propre.

La fiscalité de la plus-value récompense la détention longue, mais avec une marche particulièrement raide entre 22 et 30 ans. Vendre à 20 ans, à 23 ans ou à 31 ans ne produit pas du tout le même résultat net, à prix identique.

C'est aussi ce qui distingue structurellement l'immobilier d'un placement financier liquide : sur un PEA, la durée qui compte est celle de l'enveloppe, pas celle de chaque ligne. En immobilier, chaque bien porte son propre compteur, et il redémarre à zéro à chaque acquisition. Cette rigidité doit entrer dans l'arbitrage bien avant la revente — c'est précisément ce que compare notre page résidence principale ou investissement locatif.