Rendement locatif 2026 : le T2 à 150 000 € affiché à 5,2 % rapporte 1,52 % net-net — le calcul ligne par ligne

Le bien étudié : un T2 de 45 m² à 150 000 €, en province

Les annonces d'investissement locatif affichent des « rendements » de 5, 6 ou 7 %. Ces chiffres ne sont pas mensongers : ils sont simplement bruts, c'est-à-dire calculés avant tout ce qui coûte de l'argent. Cet article déroule le calcul complet, ligne par ligne, sur un cas volontairement banal — ni bonne affaire, ni piège — pour montrer où passent réellement les loyers.

Une précision de méthode : ce calcul est fait à fiscalité 2026. Les revenus fonciers de location nue restent soumis à des prélèvements sociaux de 17,2 % — le taux relevé à 18,6 % s'applique aux revenus de capitaux mobiliers, aux plus-values de titres et à la location meublée, pas aux revenus fonciers.

Étape 1 — Le rendement brut : 5,20 %, ou 4,84 % si l'on est honnête

Le rendement brut est le rapport entre le loyer annuel et le prix affiché : 7 800 € ÷ 150 000 € = 5,20 %. C'est le chiffre des annonces.

Il oublie une dépense pourtant obligatoire : les frais de notaire. Dans l'ancien, ils représentent 7 à 8 % du prix, soit 11 250 € ici. Le capital réellement immobilisé n'est donc pas 150 000 € mais 161 250 €. Rapporté à ce coût de revient, le rendement brut tombe à 7 800 ÷ 161 250 = 4,84 %. On a perdu 0,36 point avant même d'avoir encaissé un loyer.

Étape 2 — Les 2 554 € de charges annuelles que personne n'affiche

Un logement loué coûte de l'argent chaque année, même quand tout se passe bien. Voici le détail retenu, aligné sur les moyennes constatées en France.

Le loyer réellement encaissé n'est donc pas 7 800 € mais 7 475 € après vacance. Retirons les 2 554 € de charges : il reste 4 921 €. Rapporté au coût de revient de 161 250 €, cela donne un rendement net de charges de 3,05 %. Le rendement affiché a déjà perdu 41 % de sa valeur.

Deux postes méritent un mot. La gestion locative est le seul poste réellement optionnel : la supprimer fait remonter le rendement net de charges à 3,44 %, au prix de votre temps et de votre disponibilité. La provision pour travaux, à l'inverse, est le poste que les investisseurs débutants oublient systématiquement — jusqu'au premier ballon d'eau chaude à remplacer.

Étape 3 — L'impôt : 2 470 €, et le rendement net-net tombe à 1,52 %

En micro-foncier, l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés, censé couvrir toutes les charges. Le calcul est mécanique :

1. Loyers encaissés : 7 475 €.
2. Base imposable après abattement de 30 % : 7 475 × 70 % = 5 232,50 €.
3. Impôt sur le revenu à une TMI de 30 % : 5 232,50 × 30 % = 1 569,75 €.
4. Prélèvements sociaux à 17,2 % : 5 232,50 × 17,2 % = 900,00 €.
5. Total dû : 1 569,75 + 900,00 = 2 470 € (soit 47,2 % de la base).

Le revenu net-net devient donc 4 921 − 2 470 = 2 451 €, soit un rendement net-net de 1,52 % sur le coût de revient. Autrement dit, du « 5,2 % » de l'annonce, il reste 29 % une fois toutes les factures payées.

Précision importante : ce résultat est celui du micro-foncier, où l'abattement de 30 % (2 243 €) remplace les charges réelles (2 554 €) et les intérêts d'emprunt. Au régime réel, les intérêts de la première année — 5 225 € — deviennent déductibles, ce qui fait basculer le résultat foncier en déficit de 304 € et ramène l'impôt à zéro. Le choix du régime n'est donc pas un détail administratif : c'est la variable la plus lourde du calcul, et elle mérite un arbitrage à part entière.

Étape 4 — Le crédit : 910,53 € par mois pendant 240 mois

En septembre 2026, le taux moyen sur 20 ans s'établit à 3,54 %, contre 3,43 % sur 15 ans et 3,61 % sur 25 ans — la remontée s'étant confirmée à la rentrée dans le sillage de l'OAT à 10 ans passée au-dessus de 4 %. Pour 150 000 € empruntés sur 240 mois à ce taux :

• Mensualité hors assurance : 873,03 €.
• Assurance emprunteur (0,30 % du capital initial) : 37,50 € par mois.
• Mensualité totale : 910,53 €, soit 10 926 € par an.
• Coût total des intérêts sur 20 ans : 59 526 €, auxquels s'ajoutent 9 000 € d'assurance.

La première année, sur les 10 476 € de mensualités hors assurance versées, 5 225 € partent en intérêts et 5 251 € seulement remboursent du capital. C'est la mécanique de l'amortissement : au début, vous payez surtout la banque. Vous pouvez recalculer votre propre tableau sur notre simulateur de prêt.

Étape 5 — Le cash-flow réel : −706 € par mois

Confrontons maintenant les deux colonnes. D'un côté, 2 451 € de revenu net-net annuel. De l'autre, 10 926 € d'annuité de crédit. Le solde est sans appel : 2 451 − 10 926 = −8 475 € par an, soit −706 € par mois à sortir de votre poche.

Ce chiffre est celui que la plupart des simulateurs commerciaux ne montrent jamais, parce qu'il est décourageant. Il est pourtant la réalité comptable de l'immense majorité des investissements locatifs financés à 100 % sur 20 ans en 2026 : à un rendement brut de 5,2 % et un taux de crédit de 3,54 %, l'écart de 1,66 point ne suffit pas à couvrir 2 554 € de charges et 2 470 € d'impôt.

Mais s'arrêter là serait aussi trompeur que d'afficher 5,2 %. Car une partie de ce décaissement n'est pas une dépense : c'est de l'épargne forcée.

Étape 6 — L'effort net réel : 269 € par mois, pas 706 €

Sur les 706 € mensuels, 438 € (5 251 € ÷ 12) servent à rembourser du capital la première année. Cet argent ne disparaît pas : il augmente votre patrimoine net, euro pour euro. L'effort réellement consommé est donc :

1. Décaissement mensuel : 706 €.
2. Moins le capital remboursé (année 1) : −438 €.
3. Effort net : 269 € par mois, soit 3 224 € la première année.

Et cet effort décroît chaque année : la part de capital dans la mensualité augmente mécaniquement, tandis que les loyers suivent l'indice de référence des loyers. Au régime réel, où l'impôt tombe à zéro la première année grâce à la déduction des intérêts, l'effort net descend même à 63 € par mois — pour un décaissement de 500 €.

À partir de quel rendement brut l'opération s'autofinance-t-elle ?

Posons la question à l'envers : quel loyer faudrait-il pour que l'effort net tombe à zéro dès la première année, toutes choses égales par ailleurs ? En résolvant l'équation avec les mêmes charges, le même crédit et le micro-foncier, il faudrait encaisser 12 289 € de loyers nets de vacance, soit environ 1 069 € par mois — c'est-à-dire un rendement brut de 8,55 %.

Ce seuil dit tout de l'immobilier locatif français en 2026. Les biens à 8,5 % brut existent — petites villes, immeubles de rapport, colocations, biens à rénover — mais ils viennent avec leur propre facture : vacance plus élevée, travaux plus lourds, revente plus difficile, gestion plus chronophage. Le rendement n'est pas gratuit ; il se paie en risque et en temps.

À l'inverse, dans les grandes métropoles où le rendement brut plafonne autour de 3,5 à 4 %, l'effort net dépasse largement 400 € par mois : le pari repose alors explicitement sur la plus-value à la revente, pas sur le rendement locatif. Ce n'est pas illégitime — c'est une thèse différente, qu'il faut assumer comme telle.

Les cinq leviers qui changent réellement le résultat

• Le régime fiscal — micro-foncier ou réel. Le seul levier qui, dans notre cas, fait passer l'effort net de 269 € à 63 € par mois. À arbitrer avant la première déclaration, car l'option pour le réel engage trois ans.
• La gestion en direct — 624 € par an récupérés, soit 52 € par mois, contre du temps et une exposition directe aux impayés.
• La durée du crédit — passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité mais alourdit le coût total ; à 3,61 % sur 25 ans, on gagne de la trésorerie et on perd du capital amorti. Testez les deux sur notre simulateur de capacité d'emprunt.
• L'apport — chaque 10 000 € d'apport supplémentaire retire environ 61 € de mensualité, mais mobilise un capital qui aurait pu travailler ailleurs.
• Le prix d'achat — négocier 5 % (7 500 €) fait plus pour le rendement que trois années d'indexation des loyers. C'est le levier le plus rentable, et le seul qui s'active une seule fois.

Un sixième levier mérite d'être cité même s'il ne se pilote pas : la taxe foncière. À 850 € par an, elle absorbe déjà 11 % des loyers ; ses hausses successives depuis 2023 ont retiré, selon les zones, entre 0,5 et 1 point de rendement net aux bailleurs. C'est un risque de long terme à intégrer dans toute projection sur vingt ans. Le vocabulaire technique est détaillé dans notre glossaire immobilier.

Sur vingt ans : 229 770 € décaissés pour un bien payé 150 000 €

Additionnons ce qui sort du compte en banque sur la durée du prêt, à hypothèses figées : 10 926 € × 20 ans = 218 520 € de mensualités, plus 11 250 € d'apport initial, soit 229 770 €. En face, les loyers nets-nets encaissés, s'ils restaient stables, représenteraient 49 020 € — l'effort net cumulé ressort donc autour de 180 750 € pour un bien acheté 150 000 €.

Ce calcul est volontairement pessimiste sur deux points, qu'il faut nommer : il fige les loyers alors qu'ils sont indexés chaque année sur l'IRL, et il fige le prix du bien alors que l'inflation joue mécaniquement en faveur de l'emprunteur — c'est même le principal atout de l'immobilier à crédit, puisque vous remboursez en euros dépréciés une dette contractée en euros d'aujourd'hui. Il ignore aussi la fiscalité de la revente.

Ce qu'il montre en revanche sans ambiguïté, c'est l'ordre de grandeur du ticket d'entrée : devenir propriétaire bailleur d'un T2 à 150 000 € en 2026, c'est s'engager sur un effort d'épargne de l'ordre de 250 à 300 € par mois pendant vingt ans au micro-foncier — sans compter le premier gros travaux imprévu. Toute personne à qui l'on présente cette opération comme « autofinancée » devrait demander à voir ce tableau.

Sources et avertissement

Article éditorial à visée informative, ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal. Les montants présentés résultent d'une simulation fondée sur des hypothèses explicitées (prix, loyer, taux, charges, TMI) : votre situation réelle produira des résultats différents. Les taux de crédit, la fiscalité et les charges évoluent. Données arrêtées au 10 septembre 2026.

• Pretto — Taux immobilier septembre 2026 : moyennes par durée
• Meilleurtaux — Baromètre des taux de crédit immobilier, septembre 2026
• impots.gouv.fr — Régime d'imposition des locations nues (micro-foncier et réel)
• BOFiP — Revenus fonciers : régime micro-foncier
• Service-public.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
• INSEE — Indice de référence des loyers (IRL)
• SeLoger — Loyers moyens au m² en France, septembre 2026