Un décret de mai 2026 a condamné les SCI en assurance-vie, et presque personne n'en a parlé aux épargnants

Si votre contrat d'assurance-vie ou votre PER contient une ligne « SCI » ou « société civile immobilière », une échéance vous concerne : le décret n° 2026-341 du 30 avril 2026, entré en vigueur le 6 mai 2026, a supprimé pour l'avenir la possibilité de référencer ces véhicules en unités de compte. Son article 3, celui qui scelle le sort des supports déjà en portefeuille, entre en vigueur le 1er janvier 2029.

L'enjeu n'est pas théorique : les SCI logées en assurance-vie et en PER représentaient encore environ 21 milliards d'euros d'encours à l'automne 2025, dans un univers d'unités de compte de 2 115 milliards d'euros et près de 18 millions d'épargnants. Aucune lettre d'information n'a averti les détenteurs que leur support devait changer de statut ou disparaître d'ici trois ans.

L'essentiel : le décret ne liquide rien du jour au lendemain. Il interdit le référencement de nouvelles SCI depuis le 6 mai 2026 et impose aux véhicules existants de basculer vers un cadre régulé — SCPI, OPCI ou ELTIF — avant le 1er janvier 2029 (jusqu'en 2032 pour certaines stratégies ELTIF). Ce qui se joue pour l'épargnant, ce sont les frais, la liquidité et le prix auquel il sortira : trois paramètres qui se décident maintenant, pas en 2028.

Rappel : ce qu'est une SCI dans un contrat d'assurance-vie

Une SCI référencée en unité de compte n'est pas la SCI familiale que l'on crée chez le notaire pour détenir un bien. C'est un fonds immobilier non coté, géré par une société de gestion, investi en immobilier d'entreprise et surtout en parts d'autres fonds : SCPI, OPCI, immobilier détenu en direct, parfois une poche de liquidités. L'assureur le propose comme n'importe quelle autre unité de compte, à côté du fonds en euros et des ETF.

Pourquoi elles ont séduit des dizaines de milliards d'euros d'épargne :

  • des frais d'entrée très inférieurs à ceux d'une SCPI : souvent autour de 2 %, contre 8 % à 10 % de commission de souscription sur une SCPI classique ;
  • une valorisation fréquente (souvent bimensuelle), qui rend l'arbitrage réactif, là où une SCPI vit sur un prix de part révisé une fois par an ;
  • une liquidité organisée par l'assureur, qui garantit contractuellement le rachat des unités de compte ;
  • une diversification immédiate : une seule ligne donne accès à un panier de SCPI et d'actifs immobiliers.

Le revers, c'est précisément ce que le régulateur a visé : ces véhicules relevaient de la catégorie des « autres FIA » — des fonds d'investissement alternatifs ne relevant d'aucun cadre harmonisé européen ou national destiné aux investisseurs non professionnels. Pas d'agrément produit, pas de règles standardisées de valorisation ni de liquidité, pour une épargne vendue à un public grand public.

Ce que dit exactement le décret 2026-341

Le texte, intitulé « renforçant l'encadrement de l'univers d'investissement de l'assurance vie et du plan d'épargne retraite », modifie l'article R. 131-1 du code des assurances, celui qui énumère les supports éligibles en unités de compte. Trois mouvements :

  1. Suppression, pour l'avenir, du référencement des « autres FIA » : les véhicules non régulés ne peuvent plus entrer dans un contrat d'assurance-vie ou un PER depuis le 6 mai 2026.
  2. Encadrement des sociétés à objet strictement immobilier ou foncier et des sociétés de capital-risque, dont les conditions de référencement sont resserrées.
  3. Maintien d'un univers de véhicules régulés : SCPI agréées, OPCI, ELTIF commercialisables auprès du grand public, et certains fonds professionnels respectant des règles équivalentes.

Point juridique décisif et souvent mal rapporté : le décret entre en vigueur dès le lendemain de sa publication, à l'exception de son article 3, applicable au 1er janvier 2029. C'est ce décalage qui crée la période de transition — et c'est aussi lui qui nourrit les interprétations divergentes du marché sur ce qui reste possible d'ici là.

Le calendrier à avoir en tête

Échéance Ce qui se passe Conséquence pour l'épargnant
6 mai 2026 Entrée en vigueur du décret : plus aucune nouvelle SCI référençable L'offre se ferme ; les supports déjà présents restent accessibles
Fin 2026 Les sociétés de gestion doivent notifier leur choix de statut cible Premières annonces de transformation (SCPI, OPCI ou ELTIF)
Fin 2028 Adaptation des portefeuilles au nouveau cadre Modification possible des règles de valorisation et de liquidité
1er janvier 2029 Entrée en vigueur de l'article 3 du décret Les véhicules non mis en conformité ne peuvent plus figurer en unités de compte
2032 Délai allongé réservé à certaines stratégies adoptant le cadre ELTIF Transition plus longue pour les portefeuilles les moins liquides

Sources : décret n° 2026-341 du 30 avril 2026 (Légifrance) et analyses de place publiées depuis mai 2026.

Une zone d'ombre mérite d'être signalée honnêtement : les interprétations divergent sur la possibilité de continuer à verser ou à arbitrer vers une SCI déjà référencée pendant la transition. Certaines analyses considèrent que les fonds existants peuvent continuer à collecter jusqu'à leur mise en conformité ; d'autres estiment que les versements et arbitrages entrants se ferment avant l'échéance. En pratique, la réponse dépendra surtout de votre assureur et de la société de gestion : c'est une question à leur poser par écrit.

Pourquoi le régulateur a agi maintenant : les chiffres de la décollecte

Le décret ne tombe pas dans un marché florissant. Il sanctionne une mécanique déjà en train de se gripper :

  • les encours de SCI en assurance-vie sont passés d'un peu plus de 30 milliards d'euros fin 2022 à environ 21 milliards à l'automne 2025, soit près d'un tiers d'actifs en moins ;
  • plus de 1,6 milliard d'euros sont sortis de ces véhicules entre le début de 2024 et l'automne 2025 ;
  • les souscriptions nettes sont restées négatives en 2025, à -583,2 millions d'euros, après -866 millions un an plus tôt ;
  • la performance moyenne 2025 s'est établie à +1,47 %, très loin des 4 % affichés quelques années auparavant, avec des rendements moyens redescendus autour de 1,6 %.

Or une décollecte persistante sur un véhicule dont les actifs sont, par nature, peu liquides crée un risque classique : vendre des immeubles en urgence pour honorer les rachats, donc dégrader la valeur des parts restantes. C'est exactement le scénario qu'un cadre régulé — avec des règles de liquidité et de valorisation standardisées — cherche à prévenir.

30 000 € sur une SCI : le calcul que votre relevé ne fait pas

Prenons un contrat d'assurance-vie contenant 30 000 € investis sur une SCI, avec une performance conforme à la moyenne 2025 (+1,47 %) et des frais de gestion sur unités de compte de 0,60 % par an — niveau courant.

  1. Performance brute du support : 30 000 € × 1,47 % = 441 €.
  2. Frais de gestion du contrat : 30 000 € × 0,60 % = 180 € prélevés par l'assureur.
  3. Résultat net : 441 − 180 = 261 €, soit 0,87 % de rendement réel sur l'année.
  4. Comparaison avec le fonds en euros du même contrat, attendu entre 2,8 % et 2,9 % pour 2026 : 30 000 € × 2,85 % = 855 €, soit 708 € après les prélèvements sociaux de 17,2 % prélevés chaque année sur le fonds en euros.
  5. Écart annuel : 708 − 261 = 447 € en faveur du fonds en euros, pour un risque immobilier en moins.

Le point capital : arbitrer d'une SCI vers un autre support à l'intérieur du contrat ne déclenche aucune imposition. Dans l'assurance-vie, la fiscalité ne se déclenche qu'au rachat, avec des prélèvements sociaux maintenus à 17,2 % en 2026 — là où les gains de titres, de PEA, de compte-titres, de PER ou de crypto-actifs supportent désormais 18,6 %. Seuls les éventuels frais d'arbitrage pèsent : 0 € sur la plupart des contrats en ligne, jusqu'à 0,5 % ailleurs, soit 150 € dans notre exemple.

Quatre situations, quatre réflexes

  • Vous détenez une SCI et ne savez pas quoi en faire. Demandez par écrit à votre assureur le statut cible retenu (SCPI, OPCI, ELTIF), la date prévue et les conséquences sur les frais. Une transformation annoncée tôt est plutôt un bon signe : elle signifie que le véhicule a la taille et la liquidité pour franchir l'étape.
  • Vous envisagez d'en acheter. Le support fermant à terme, vérifiez avant tout versement qu'il reste ouvert à la souscription sur votre contrat, et considérez le risque de devoir arbitrer dans un délai contraint.
  • Votre assureur annonce une transformation. Lisez l'information sur les frais de souscription du nouveau véhicule, le délai de jouissance éventuel et le mode de valorisation : une SCPI ne se rachète pas comme une SCI.
  • Vous voulez sortir. Étalez vos arbitrages plutôt que de tout vendre d'un coup, et ne visez pas la toute fin de la période : l'approche de l'échéance concentre mécaniquement les flux vendeurs sur des actifs peu liquides.
À retenir : la seule décision coûteuse est l'inaction jusqu'en 2028. Un arbitrage interne à l'assurance-vie est fiscalement neutre et souvent gratuit : vous pouvez réorienter 30 000 € vers un fonds en euros, une SCPI référencée ou un support diversifié sans payer un euro d'impôt, tant que vous ne rachetez pas votre contrat.

Après la bascule : ce que change un statut SCPI ou OPCI

Une SCI transformée en véhicule régulé n'est pas le même produit, même si la stratégie immobilière reste voisine. Les différences qui se verront sur votre relevé :

  • agrément et supervision du produit par l'AMF, avec des obligations d'information renforcées ;
  • frais de souscription : la structure de frais d'une SCPI est traditionnellement concentrée à l'entrée, là où les SCI ont souvent étalé les coûts dans le temps ;
  • valorisation : prix de part et valeur de retrait encadrés, rythme de révision différent de la valorisation bimensuelle des SCI ;
  • liquidité : dans un contrat d'assurance-vie, c'est l'assureur qui reste votre contrepartie pour le rachat d'unités de compte — un atout que la détention en direct n'offre pas.

La fiscalité, elle, ne bouge pas : tant que le support est logé dans l'assurance-vie, les revenus et plus-values ne sont taxés qu'au rachat, avec des prélèvements sociaux à 17,2 %. C'est l'un des rares avantages préservés par la réforme fiscale à deux étages de 2026. Pour comprendre le véhicule d'arrivée, nos dossiers comment débuter en SCPI et faut-il encore investir en SCPI en 2026 détaillent frais, rendements et délais de jouissance.

Les six questions à poser à votre assureur, par écrit

  1. Quels supports de mon contrat relèvent de la catégorie des « autres FIA » visée par le décret 2026-341 ?
  2. Quel statut cible a été notifié par la société de gestion, et à quelle date la transformation est-elle prévue ?
  3. Les versements et arbitrages entrants restent-ils possibles sur ce support d'ici là ?
  4. Quels seront les frais du véhicule d'arrivée : souscription, gestion, délai de jouissance ?
  5. Quelles sont les conditions et les délais de rachat d'une unité de compte sur ce support aujourd'hui ?
  6. Quels frais d'arbitrage s'appliquent si je réoriente cette poche maintenant ?

Une réponse écrite engage l'assureur et vous donne une base en cas de litige ultérieur. À défaut de réponse dans un délai raisonnable, la réclamation formelle puis le médiateur de l'assurance sont les voies de recours — l'assurance-vie ne relevant pas du médiateur de l'AMF, compétent pour les comptes-titres et les PEA. Pour situer cette poche immobilière dans une allocation d'ensemble, notre guide des investissements rappelle l'ordre des priorités entre épargne de précaution, fonds en euros, actions et immobilier papier.

Article éditorial à visée informative publié par NokxiHub. Il ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil juridique ; investir comporte un risque de perte en capital, et les supports immobiliers non cotés présentent un risque spécifique de liquidité. Les données chiffrées sont celles disponibles au 11 septembre 2026 ; les modalités exactes de transformation dépendent de chaque société de gestion et de chaque assureur.

Sources : Décret n° 2026-341 du 30 avril 2026 (Légifrance) · Code des assurances, articles R. 131-1 et suivants · Analyse du décret et du régime transitoire · Échéance 2029 pour les SCI en assurance-vie · Encours et décollecte des SCI immobilières · ACPR — L'assurance-vie en 2025 (PDF).