La réforme du 15 février 2025, en une phrase

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) reposait sur une faille bien connue : au régime réel, on amortissait le bien et le mobilier chaque année pour effacer l'impôt sur les loyers — sans que ces amortissements ne soient repris au moment de la revente. On cumulait donc deux avantages : des loyers peu ou pas imposés, et une plus-value calculée comme pour n'importe quel particulier.

Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, c'est terminé : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Quelques exceptions subsistent (résidences étudiantes, EHPAD, résidences services seniors…), mais le meublé « classique » est pleinement concerné.

L'essentiel : les amortissements qui ont allégé votre impôt pendant la location viennent désormais gonfler la plus-value à la revente. L'avantage fiscal n'est plus définitivement acquis — il est en partie repris à la sortie.

Cas chiffré : un salarié qui revend son meublé

Prenons Julien, salarié, qui a acheté un appartement meublé 200 000 € (dont 150 000 € amortissables, hors valeur du terrain). Pendant 10 ans au régime réel, il a déduit environ 5 000 € d'amortissement par an, soit 50 000 € cumulés. Il revend aujourd'hui 250 000 €.

  • Avant la réforme : plus-value = 250 000 − 200 000 = 50 000 € de base imposable.
  • Depuis le 15 février 2025 : les 50 000 € d'amortissements sont réintégrés. La base devient 250 000 − (200 000 − 50 000) = 100 000 €. Elle a doublé.

Cette base relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), atténué par les abattements pour durée de détention (exonération totale d'impôt au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans). Concrètement, pour Julien, ce sont jusqu'à 50 000 € de base supplémentaire à fiscaliser par rapport à l'ancien régime — soit, abattements faits, un surcoût qui peut atteindre plusieurs milliers d'euros selon la durée de détention.

Le bon réflexe n'est plus de raisonner « impôt sur les loyers » seul, mais sur l'ensemble du cycle : ce qu'on gagne pendant la location, on peut le rendre en partie à la revente.

Micro-BIC ou réel : l'arbitrage en 2026

Deux régimes restent possibles, et le choix mérite d'être reposé en 2026 :

  • Micro-BIC (location meublée classique) : abattement forfaitaire de 50 %, dans la limite de 77 700 € de loyers annuels. Pas d'amortissement, donc rien à réintégrer à la revente — la plus-value reste celle d'un particulier « ordinaire ».
  • Micro-BIC (meublé de tourisme non classé) : abattement abaissé à 30 %, plafond ramené à 15 000 € — un net tour de vis pour la location saisonnière.
  • Régime réel : on déduit charges et amortissements (toujours intéressant pour neutraliser l'impôt sur les loyers), mais l'avantage est désormais partiellement repris à la sortie.

À cela s'ajoute, via la LFSS 2026, une hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % sur les revenus du patrimoine. Le réel garde tout son sens pour qui dégage des loyers élevés et conserve longtemps son bien ; le micro-BIC redevient compétitif pour les petits revenus locatifs ou les détentions courtes, où la simplicité et l'absence de réintégration pèsent lourd.

À retenir : le réel reste gagnant sur la phase de location, mais il faut intégrer la facture de sortie. Pour une détention courte ou de faibles loyers, le micro-BIC (sans amortissement à reprendre) peut redevenir le choix le plus simple et le plus sûr.

Replacer le LMNP dans sa stratégie patrimoniale

Si la réintégration des amortissements rogne l'attrait du meublé, c'est l'occasion de comparer avec d'autres enveloppes. La fiscalité des placements financiers évolue elle aussi en 2026 : voir notre comparatif « PEA, assurance-vie ou CTO : où loger ses ETF face à la hausse des prélèvements sociaux ». Et si vous hésitez encore à investir dans la pierre, notre guide « Acheter sa résidence principale ou investir » pose le cadre. Besoin de réviser le vocabulaire ? Le glossaire immobilier est là pour ça. Et pensez à vérifier l'étiquette énergie de votre bien : voir notre article « Nouveau calcul du DPE 2026 ».

Article éditorial à visée informative publié par NokxiHub le 17 juin 2026. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil juridique ou fiscal. Le cas chiffré est simplifié et illustratif ; votre situation réelle dépend de la durée de détention, des abattements applicables et de vos autres revenus. Rapprochez-vous d'un expert-comptable ou d'un conseiller fiscal. Sources : Harvest, Compta-Online, jedeclaremonmeuble.com (2026).