Simulateur de Capacité d'Emprunt
Calculez gratuitement combien vous pouvez emprunter
Comment fonctionne notre simulateur de capacité d'emprunt ?
Notre calculateur vous permet d'estimer rapidement votre capacité d'emprunt en fonction de vos revenus et charges mensuels. Remplissez simplement les informations ci-dessous pour obtenir une simulation personnalisée.
Paramètres de votre simulation
Guide complet de la capacité d'emprunt immobilier 2024
Méthode de calcul de la capacité d'emprunt
Votre capacité d'emprunt est déterminée par une formule précise qui prend en compte votre situation financière globale. Le principe de base repose sur le taux d'endettement maximal de 35% de vos revenus nets mensuels.
Étapes du calcul :
1. Revenus nets mensuelsBase de calcul
2. Taux d'endettement (35% max)Capacité de remboursement
3. Charges existantesCrédits en cours
4. Mensualité disponiblePour le nouveau prêt
5. Capacité d'empruntMontant empruntable
Exemple concret
4 000€ nets/mois
Capacité 35%1 400€
Charges existantes-200€
Mensualité disponible1 200€
Capacité (25 ans, 3.5%)~260 000€
Formule : Capacité = (Revenus × 35% - Charges) × Coefficient selon durée et taux
Notre simulateur utilise les barèmes bancaires 2024 pour un calcul précis.
Comprendre le taux d'endettement
Le taux d'endettement est l'indicateur clé utilisé par les banques pour évaluer votre capacité de remboursement. Il représente la part de vos revenus nets consacrée au remboursement de l'ensemble de vos crédits.
Formule : Taux d'endettement = (Total mensualités crédits ÷ Revenus nets) × 100
Seuils réglementaires :
Règle générale HCSF35% maximum
Flexibilité bancaire20% des dossiers peuvent dépasser
Cas exceptionnelsJusqu'à 37-38% selon profil
Exemple de calcul
3 500€ nets/mois
Crédit auto350€
Crédit conso150€
Total charges500€
Taux actuel14.3%
Capacité restante20.7%
| Profil emprunteur | Taux accepté | Conditions | Reste à vivre minimum |
|---|---|---|---|
| Standard | ≤ 35% | Revenus moyens, CDI | 800€ - 1 200€ |
| Revenus élevés | 35% - 37% | > 5 000€ nets/mois | > 2 000€ |
| Investisseur | Variable | Revenus locatifs | Selon projet |
| Jeune diplômé | 35% - 36% | Évolution prévisible | 600€ - 800€ |
Optimisation : Soldez vos crédits conso avant de faire votre demande
Négociation : Mettez en avant votre épargne et stabilité professionnelle
Attention : Le reste à vivre est aussi important que le taux
Stratégies pour maximiser votre capacité d'emprunt
Augmenter l'apport personnel
Impact élevéObjectif : 15-20% du prix d'achat minimum
- Réduction du montant emprunté
- Meilleur taux négocié
- Couverture des frais annexes
- Rassure la banque sur votre épargne
Exemple : Avec 50 000€ d'apport au lieu de 20 000€, vous pouvez viser un bien 30 000€ plus cher.
Solder les crédits existants
Impact élevéPriorité : Crédits à la consommation
- Libère de la capacité d'endettement
- Améliore le profil de risque
- Simplifie le dossier
- Effet immédiat sur la capacité
Calcul : 300€/mois de crédit soldé = +65 000€ de capacité d'emprunt (25 ans, 3.5%).
Optimiser la durée du prêt
Impact modéréÉquilibre : Capacité vs coût total
| Durée | Capacité | Coût total |
|---|---|---|
| 20 ans | Limitée | Optimal |
| 25 ans | Équilibrée | Correct |
| 30 ans | Maximale | Élevé |
Négocier le taux d'intérêt
Impact modéréMéthode : Comparaison et négociation
- Faire jouer la concurrence
- Mettre en avant son profil
- Négocier un package global
- Utiliser un courtier si nécessaire
Impact : 0.2% de taux en moins = +8 000€ de capacité sur 200 000€.
Autres leviers d'optimisation :
Assurance emprunteur
Délégation d'assurance pour économiser 0.1-0.2%
Co-emprunt
Emprunter à deux pour additionner les revenus
Stabilité pro
CDI confirmé, ancienneté, évolution de carrière
Relation bancaire
Domiciliation, épargne, historique client
Plan d'action : Commencez par solder vos crédits conso et constituer un apport de 15% minimum.
Timing : Préparez votre dossier 6 mois avant votre recherche immobilière.
Impact du taux d'intérêt
Une variation même minime du taux d'intérêt peut considérablement modifier votre capacité d'emprunt.
| Taux | Mensualité 1 000€ | Capacité (20 ans) | Différence |
|---|---|---|---|
| 3.0% | 1 000€ | 179 000€ | - |
| 3.5% | 1 000€ | 171 000€ | -8 000€ |
| 4.0% | 1 000€ | 164 000€ | -15 000€ |
Impact de la durée
Allonger la durée augmente la capacité mais aussi le coût total.
| Durée | Capacité | Coût intérêts | Mensualité |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 140 000€ | 40 000€ | 1 200€ |
| 20 ans | 171 000€ | 69 000€ | 1 000€ |
| 25 ans | 195 000€ | 105 000€ | 850€ |
Négociation : 0.2% de taux en moins = 8 000€ de capacité supplémentaire
Durée : Privilégiez 20-25 ans pour un bon équilibre capacité/coût
Simulation : Testez plusieurs scénarios avec notre outil
Impact de l'apport personnel
L'apport personnel est un levier majeur pour optimiser votre capacité d'emprunt et obtenir de meilleures conditions.
Exemple concret
Bien à 300 000€
Apport 10% (30 000€)Emprunt 270 000€
Apport 20% (60 000€)Emprunt 240 000€
Économie mensuelle~130€/mois
Avantages d'un apport conséquent :
- Taux d'intérêt plus avantageux
- Couverture des frais de notaire
- Dossier plus solide
- Mensualités réduites
Revenus pris en compte
Les banques analysent différents types de revenus avec des coefficients spécifiques.
| Type de revenu | Prise en compte | Conditions |
|---|---|---|
| Salaire CDI | 100% | Après période d'essai |
| Primes régulières | 100% | 13ème mois, primes annuelles |
| Revenus locatifs | 70% | Charges et vacance locative |
| Profession libérale | Variable | Moyenne 2-3 ans |
| Pensions/Retraites | 100% | Si pérennes |
| CDD/Intérim | Variable | Selon historique |
Apport optimal : Visez 15-20% du prix d'achat pour de meilleures conditions
Justificatifs : Préparez 3 derniers bulletins de salaire et avis d'imposition
Attention : Les revenus variables sont minorés par les banques
Erreurs courantes à éviter
- Surestimer ses revenus : inclure des primes exceptionnelles
- Sous-estimer ses charges : oublier certains crédits en cours
- Négliger les frais annexes : notaire, dossier, garantie (8-10%)
- Emprunter au maximum : ne pas prévoir de marge de sécurité
- Durée inadaptée : trop courte ou trop longue
- Dossier incomplet : justificatifs manquants
Impact des erreurs
Refus de prêt
Dossier incomplet-30% chances
Revenus surestimés-50% chances
Pas de marge sécuritéRisque élevé
Bonnes pratiques recommandées
- Être réaliste : revenus nets réguliers uniquement
- Prévoir une marge : 10-15% sous la capacité max
- Dossier complet : tous justificatifs rassemblés
- Comparer les offres : 3-4 banques minimum
- Négocier globalement : taux + frais + services
- Anticiper l'évolution : projets familiaux/pro
Optimisation réussie
+15-20%
Apport 20%Taux -0.2%
Crédits soldés+50k€ capacité
NégociationFrais offerts
Checklist avant de faire votre demande :
Documents
- ✓ 3 derniers bulletins de salaire
- ✓ Avis d'imposition N-1
- ✓ Relevés bancaires 3 mois
- ✓ Justificatifs crédits en cours
- ✓ Justificatif d'apport
Calculs
- ✓ Revenus nets réels
- ✓ Charges mensuelles totales
- ✓ Taux d'endettement actuel
- ✓ Reste à vivre minimum
- ✓ Budget frais annexes
Stratégie
- ✓ Comparaison 3-4 banques
- ✓ Négociation taux/frais
- ✓ Optimisation assurance
- ✓ Timing de la demande
- ✓ Plan B préparé
Timing optimal : Préparez votre dossier 3-6 mois avant votre recherche immobilière.
Conseil d'expert : Un courtier peut vous faire gagner 0.1-0.3% de taux et du temps.
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