L'essentiel du calcul
« Combien puis-je emprunter ? » est la première question de tout projet immobilier. La réponse tient à trois curseurs : vos revenus, la durée et le taux. Voici les scénarios chiffrés 2026, et deux outils pour affiner.
La règle de base : 35 % de taux d'endettement
Depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), les banques ne peuvent pas, sauf exception, accorder un crédit dont les mensualités dépassent 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, sur une durée maximale de 25 ans. En mars 2026, le HCSF a confirmé le maintien de cette règle malgré les demandes d'assouplissement du secteur bancaire.
La formule est simple : mensualité maximale = revenus nets mensuels × 35 %. Avec 3 000 € de revenus, votre mensualité plafond est donc de 1 050 €. Avec 4 800 €, elle grimpe à 1 680 €. C'est le point de départ de tout calcul de capacité d'emprunt.
Capacité d'emprunt selon vos revenus (20 ans, ~3,31 %)
À taux constant (3,31 % sur 20 ans, hypothèse juillet 2026) et hors apport, voici l'ordre de grandeur du capital empruntable, à titre indicatif :
| Revenus nets / mois | Mensualité max (35 %) | Capacité ~20 ans |
|---|---|---|
| 2 500 € | 875 € | ≈ 150 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ≈ 180 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ≈ 240 000 € |
| 4 800 € | 1 680 € | ≈ 290 000 € |
| 6 000 € | 2 100 € | ≈ 360 000 € |
Ces montants sont des estimations hors assurance et hors apport personnel : l'assurance emprunteur, incluse dans les 35 %, réduit un peu le capital réellement empruntable. Pour un chiffre calé sur votre situation, utilisez notre simulateur de capacité d'emprunt.
L'effet de la durée (revenus de 3 000 €, mensualité 1 050 €)
Allonger la durée augmente le capital empruntable… mais aussi le coût total du crédit. Illustration à mensualité constante :
| Durée | Taux indicatif 2026 | Capacité d'emprunt |
|---|---|---|
| 15 ans | ~3,17 % | ≈ 150 000 € |
| 20 ans | ~3,31 % | ≈ 180 000 € |
| 25 ans | ~3,42 % | ≈ 210 000 € |
Passer de 15 à 25 ans fait gagner ~60 000 € de capacité, mais gonfle nettement les intérêts payés : c'est un arbitrage entre « emprunter plus » et « payer moins cher au total ».
Pour visualiser le coût total et l'échéancier selon la durée, faites tourner notre simulateur de prêt : c'est souvent en voyant le coût des intérêts qu'on décide de raccourcir la durée.
Le taux d'usure, plafond à ne pas dépasser
Votre TAEG (taux annuel effectif global, tout compris) ne peut pas dépasser le taux d'usure fixé par la Banque de France. Bonne nouvelle : au 1er juillet 2026, ces plafonds ont été relevés, ce qui assouplit l'accès au crédit. Pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus, le plafond passe de 5,19 % à 5,29 %.
Concrètement, un taux d'usure plus haut laisse davantage de marge pour intégrer l'assurance et les frais sans faire « sauter » le dossier au-dessus du plafond — utile pour les profils avec assurance chère (âge, santé).
5 leviers pour augmenter votre capacité
1. L'apport personnel : il couvre les frais de notaire et rassure la banque ; 10 % minimum est souvent attendu.
2. Solder vos crédits conso : chaque mensualité en cours ampute directement vos 35 %.
3. Le reste à vivre : au-delà du taux d'endettement, la banque regarde ce qu'il vous reste après charges ; un reste à vivre confortable renforce le dossier.
4. La dérogation HCSF : les banques peuvent déroger sur 20 % de leurs dossiers (bon apport, projet solide).
5. Déléguer l'assurance emprunteur : une assurance moins chère qu'au contrat groupe libère de la mensualité pour le capital.
En résumé
En 2026, votre capacité d'emprunt se calcule en trois temps : vos revenus (× 35 %), la durée choisie et le taux du moment (~3,30 % sur 20 ans). Les tableaux ci-dessus donnent les ordres de grandeur ; votre situation réelle (apport, assurance, autres crédits) fera varier le résultat. Avant de rencontrer votre banque ou un courtier, chiffrez votre projet avec notre simulateur de capacité d'emprunt et notre simulateur de prêt pour arriver avec des chiffres solides.
Article éditorial à visée informative, ne constitue pas un conseil en investissement ni une offre de crédit. Les montants sont des estimations indicatives ; seul un établissement prêteur peut valider votre capacité d'emprunt. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Sources : HCSF / economie.gouv.fr — Octroi de crédits immobiliers, Meilleurtaux — Baromètre des taux juillet 2026, Magnolia — Le HCSF maintient le taux d'endettement à 35 %.